1‐ Contexte et Objectif du dispositif

Le statut du bailleur privé (dit dispositif Jeanbrun) est introduit par la loi de finances 2026 – article 12 octies, promulguée le 19 février 2026, afin de relancer le marché du logement neuf et d’augmenter l’offre locative.

Le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire français. Ce nouveau statut peut bénéficier aux personnes physiques ou morales non soumises à l’IS (comme les SCI). Attention toutefois, les acquisitions en démembrement ne sont pas admises.

D’après l’article 47 de la LF 2026 – article 31 I i) et j) du CGI, sont éligibles les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif (bâtiment regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés), sont donc exclues les maisons individuelles.

Sont concernés :

• Logement acquis neuf

• Les logements acquis en VEFA

• Les logements que le contribuable fait construire (construction, addition ou surélévation)

• Logements rénovés – réhabilitation lourde (Travaux permettant d’obtenir un DPE A ou B ; de respecter les critères de sécurité, qualité sanitaire et accessibilité des logements neufs (décret n°2025-913) ; représentant au minimum 30 % du prix d’acquisition du bien)

Période d’application :

Le dispositif s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028

La date prise en compte est la date de l’acte authentique de vente ou la date de dépôt du permis de construire en cas de construction.

Pour information, la date de signature d’un avant-contrat (contrat de réservation) n’est pas retenue.

2‐ Principe fiscale et engagement locatif 

Le cœur du dispositif repose sur un amortissement fiscal du logement, un hybride entre le statut de LMNP et l’amortissement De Robien. Le statut de bailleur privé est cumulable avec le LLI dans certains cas prévus.

Comme en LMNP, la base amortissable est grevée du foncier (non amortissable lui), estimée à 20% du prix d’achat.

Base = 80 % du prix d’acquisition pour le neuf ou VEFA

Base = 80 % du prix d’acquisition, majoré du montant des travaux pour la rénovation.

Le début de l’amortissement sera le jour de l’achèvement de l’immeuble ou, si elle est postérieure, la date d’acquisition.

Le déficit foncier est imputation possible sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Le doublement à 21 400 € pour rénovation énergétique est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, comme en LMNP. Concrètement, le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction.

Les taux et plafonds diffèrent selon les ressources des locataires, le plafond de loyer choisit et éventuellement, la nature des travaux, si réhabilitation :

Taux et plafonds d’amortissement annuels

Le plafond de 10 000 € peut être porté à 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts issus des logements bénéficiaires sont affectés à la location sociale ou très sociale.

Plafonds de loyers 2026 (€/m²/mois hors charges)

Ces plafonds s’appliquent par mètre carré de surface habitable et sont basés sur le référentiel Pinel et Loc’Avantages, avec des décotes respectives de ~‑15 %, ~‑30 % et ~‑45 % par rapport au marché local.

Plafonds de ressources 2026 (revenu fiscal de référence, €/an)

Ces plafonds sont révisés chaque année par décret.

3‐ Exemple d’optimisation fiscale (niveau de loyer Intermédiaire dans le neuf).

Hypothèse d’investissement achat en Vefa à  285 714 € 

Montant qui correspond à l’optimisation du plafond annuel de 8 000 € d’amortissement.

a) Base amortissable 80%

285 714 × 80 %= 228 571 €

b) Amortissement annuel taux intermédiaire neuf : 3,5 %

228 571 × 3,5 % = 8 000 €

Ce montant correspond exactement au plafond annuel du dispositif.

c) Amortissement total sur 9 ans

8 000 × 9 = 72 000 € déduits

d) Impact fiscal sur les revenus fonciers (exemple d’une tranche marginale d’imposition à 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %

Fiscalité évitée de 47,2 %, soit une économie fiscale annuelle de :

8 000 × 47,2 % = 3 776 € / an, soit sur 9 ans ≈ 34 000 € d’économie fiscale

e) Exemple locatif (zone B1) pour un appartement de 50 m²

Plafond intermédiaire B1 pour 2026 : 11,68 €/m²

Loyer maximum de 50 × 11,68 = 584 € / mois, ≈ 7 008 € par an

Dans ce cas, l’amortissement de 8 000 € neutralise la totalité du revenu foncier imposable généré par l’investissement même sans les autres charges déductibles habituelles.

Pour mémo, le déficit résiduel est imputable sur le revenu global ce qui permettra une économie d’impôts supplémentaire basé sur la TMI (30% dans l’exemple).

4‐ Engagement de location à respecter.

• Location nue

• À usage de résidence principale

• Engagement minimum de 9 ans

• Conservation des parts 9 ans en cas d’acquisition via société non soumise à l’IS

• Respect des plafonds de ressources des locataires (cf plafonds ci-dessus)

• Respect des plafonds de loyers (cf plafonds ci-dessus)

• Il est interdit de louer :

  • À un membre du foyer fiscal

  • À un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus

  • À un associé de la société propriétaire

Délai de mise en location

Location effective et continue dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition si postérieure

Restriction :

Le dispositif n’est pas cumulable avec :

• La réduction d’impôt logement social Outre-mer

• Le dispositif Pinel

• Le dispositif Denormandie

• Le dispositif Girardin

• Le dispositif Malraux

• Le dispositif Monument Historique