Comparatif entre deux comportements fiscaux

Prenons l’exemple de deux SARL (A et B) assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS), composées chacune de deux associés égalitaires qui décident de se distribuer l’intégralité des bénéfices réalisés (pour simplifier l’exemple). Les deux sociétés clôturant leur exercice au 31 décembre de chaque année, on prendra, pour les besoins de l’exemple, les exercices de 2024 et 2025 en retenant les mêmes chiffres comptables. En 2024 elles dégagent un bénéfice comptable avant impôt de 300 000 € et en 2025 de 300 000 €.   La SARL A réalise un investissement dans les DOM, dans le secteur du logement intermédiaire, pour un montant de 422 000 € TTC soit 388 940 € HT au prix de 2910 € HT/m². Elle va bénéficier par conséquent des avantages de la Loi Girardin IS conformément aux dispositions prévues par l’article 217 undécies du CGI qui a été repoussé jusqu’en 2021 sans modification puis jusqu’en 2025 avec des variantes (voir en fin de page). En résumé elle pourra déduire de son résultat fiscal avant impôts, l’intégralité de l’investissement qu’elle aura réalisé. Cette acquisition se fera via un financement à 100%. La SARL B elle ne réalise aucun investissement dans ce dispositif fiscal et donc elle ne va pas bénéficier des avantages et des possibilités de la Loi Girardin.

A/ Considérons donc les deux scénarios sur l’exercice 2021

Comme on peut le voir au 31 décembre 2024, la SARL B s’acquitte d’un impôt sur les sociétés de 71 188 € et les associés se distribuent les dividendes bruts à hauteur de 228 812 €. La SARL A en revanche n’a pas de bénéfice fiscal, donc pas d’IS pour 2024 et les associés peuvent se distribuer les dividendes (bénéfice comptable) à hauteur de 300 000 €. Un investissement de 422 000 € TTC avec l’aide de la loi Girardin IS a permis à la SARL A de faire un gain de trésorerie de 71 188 € sur l’IS + une récupération de TVA de 33 060 € et ainsi une distribution de dividende supplémentaire de 35 594 € à chaque associé. De plus il subsiste un déficit fiscal de 88 940 € qui est reportable sur l’exercice suivant.

B/ Impact de l’opération sur l’exercice 2025

(simulation simplifiée, ne tenant pas compte des charges crées : emprunts, des rentrées supplémentaires : loyers et de l’amortissement : frais de notaires : 6 ans, immobilier : entre 25 et 40 ans)   À la fin de l’exercice 2025, par le jeu du report du déficit fiscal de l’opération Girardin IS, la SARL A réalise un gain de trésorerie sur l’IS de 22 235 € et les associés effectuent un gain de trésorerie de 11 117,50 € chacun. L’économie globale sur l’IS est de 93 423 € et le surplus des dividendes perçus par les associés est de 46 711,50 € chacun. La SARL n’a pour obligation que de louer le bien pendant 5 ans dans le secteur intermédiaire (voir plafonds loyers et ressources du locataire dans l’onglet Girardin) au-delà elle peut revendre le bien ou le conserver. Cette simulation n’a pour but que de donner un aperçu très synthétique de l’opération pour en saisir les particularités de son articulation. Celle-ci est toutefois complexe et nécessite les compétences d’un expert comptable assisté d’un avocat fiscaliste pour la validation d’un audit sur mesure.

Attention, l’article 217 Undecies du CGI a été modifié par l’ordonnance n°2021-1843 du 22 décembre 2021 – art.10

 

En résumé, un plafond du mètre carré a été instauré au 01 janvier 2022 dans la limite mentionnée au 5 de l’article 199 undecies A du CGI soit 2 664 € HT en date du 12 juin 2021 dernière mise à jour en vigueur.

Suivis du plafond au fil des années :

année 2021 : 2 664 €/m² HT

année 2022 : 2 727 €/m² HT

année 2023 : 2 910 €/m² HT

année 2024 : 3 139 €/m² HT

année 2025 : plafond en attente