Loi Girardin
À la une
Entrée en vigueur en juillet 2003 en reprenant les grandes lignes de la Loi Paul, la Loi Girardin court jusqu’au 31 décembre 2017.
Compte tenu du contexte fiscal actuel (nouvelles tranches marginales) ce dispositif est sans conteste l’investissement qui à su le mieux tirer son épingle du jeu, l’état à donc décidé de supprimer cette loi fin 2012 au lieu de fin 2017. Mais elle fonctionne toujours jusqu’en 2017 pour tous les permis déposés avant le 31/12/2011 en libre, et le 31/12/2012 pour l’intermédiaire.
En effet cette Loi qui à pour but de favoriser l’investissement dans les DOM TOM est une formidable machine à défiscaliser.
Ceci a amené un grand nombre d’investisseurs et de professionnels à s’intéresser à cette loi compte tenu des nombreux avantages qu’elle procure. Les contribuables concernés par ce type de dispositif sont ceux qui payent régulièrement plus de 6000 € d’impôts.
Loi Girardin en résumé
Cette loi à été mise en place pour soutenir l’économie locale des DOM TOM par le biais de l’investissement dans l’immobilier. Cette loi s’inscrit dans une logique de long terme et par le biais d’incitations fiscales encourage les contribuables à participer à cette dynamique de développement à l’outre mer.
Le principe de ce dispositif est donc d’investir dans le logement neuf à vocation d’habitation principale pour le locataire. En contrepartie les particuliers pourront bénéficier d’avantages fiscaux.
Avantage fiscal de la Loi Girardin 2015
Il existe deux types de contribuables qui peuvent prétendre à une réduction d’impôts lors d’un investissement dans les DOM TOM :
D’une part il y a l’acquéreur qui fait de cet investissement sa résidence principale, dans ce cas il pourra bénéficier d’une réduction d’impôts sur le prix de revient de son achat (prix de revient, c’est à dire avec les frais d’acquisition) à condition de conserver l’affectation de résidence principale pendant au moins 5 ans.
Dans ce cas il pourra prétendre dès l’année d’achèvement de l’immeuble à une économie fiscale pendant 10 ans.
D’autre part les acquéreurs qui louent les logements neufs à usage d’habitation principale du locataire. Ils doivent louer les locaux nus dans les 6 mois qui suivent sa livraison et ce pendant au moins 5 ans dans le secteur libre ou 6 ans dans le secteur intermédiaire à compter de la date de prise d’effet du bail.
Dans le cas de l’investissement locatif il convient de faire un comparatif sur les deux cas de figure applicables qui nous intéressent le plus : Le secteur libre et le secteur intermédiaire :
1/ Pour l’investissement dans le secteur locatif libre et dans le secteur intermédiaire, le taux de réduction d’impôts sur le montant de l’immobilier est lié à la date du permis de construire comme indiqué sur le tableau ci dessous :
La loi pour le développement économique de l’Outre-mer, « loi Lodeom » promulguée le 27/05/2009, supprime progressivement le dispositif Girardin en fonction des dates de Permis de Construire.
Il est bien évident que plus le Permis de construire est ancien, plus l’avantage fiscal est intéressant.
Toutefois, le législateur a posé certaines limites pour éviter les abus : à partir des permis 2011, les logements acquis ou construits doivent être loués au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant celui de la délivrance du Permis de Construire, sinon l’avantage fiscal sera repris.
Dans la limite de 2 448 € HT par mètre carré de surface habitable, répartis sur 5 ans pour l’année 2014 à 2017. cf : BOI-IR-RICI-80-20-10 § 130
En Girardin libre, il n’ y a pas de contrainte de plafonds ni de loyer, ni de ressource du locataire et l’obligation de location du bien est de 5 ans.
Les investissements Girardin, comme les autres produits de réductions d’impôts, sont soumis au plafond des niches fiscales globales, il y a toutefois des variantes suivant la date d’engagement de l’opération (ouverture de chantier ou agrément) :Charges ouvrant droit à réduction d’impôts
Suivant l’ouverture de chantier (DROC) des programmes outremer, les plafonds suivants s’appliquent toujours :
2/ Pour l’investissement dans le secteur locatif intermédiaire, le taux de réduction d’impôts sur le montant de l’immobilier est bonifié, néanmoins, il existe des contraintes de plafonnement des ressources ainsi que des loyers, de plus l’obligation de location passe à 6 ans au lieu de 5 ans.
Le loyer annuel plafonné est fixé à 169 € par mètre carré de surface habitable charges non comprises par an pour les départements d’outre-mer et Mayotte et 210 € pour Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna et les Terres Australes et Antarctiques Françaises. Pour le plafonnement des ressources il est fixé de la façon suivante pour les nouveaux baux conclus en 2015 par le BOI du 17 Février 2015 ci dessus :
Quand ces conditions sont remplies alors le taux de réduction d’impôts sur le revenu est donc bonifié comme indiqué sur le tableau ci dessus, suivant la date du Permis de construire (toujours dans la même limite de prix au mètre carré de surface habitable) répartis sur 5 ans.
Il est bien entendu que l’économie fiscale est plafonnée comme sus-indiqué à 2 448 € du mètre carré habitable HT, cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable à laquelle il est admis de tenir compte de la surface des terrasses couvertes (Varangues pour la Réunion) dans la limite de 14 mètres carrés. Ce plafond est relevé chaque année au 1er janvier dans la même variation de l’indice INSEE du coût de la construction.
Dans les deux cas, secteur libre ou intermédiaire, la réduction d’impôts est applicable à dater de l’année d’achèvement du bien ou l’année d’achat si le bien est acquis après achèvement des travaux.
Ces taux de réduction d’impôt sont majorés de 7% pour 2015 lorsque les logements sont situés dans une zone urbaine sensible et de 3% lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisés dans le logement soit à titre d’exemple une économie maximale en secteur intermédiaire de 48% du prix d’achat du bien, plafonné à 2448€ HT.
Exemples
1 – Une femme célibataire payant 20 000 € d’impôts achète à la Réunion le 20 novembre 2015 un appartement de 57 m² avec 13 m² de varangue pour 245 000 € TTC frais d’acquisition inclus, le permis de construire est de 02/2009.
Si le logement est loué en secteur libre la réduction d’impôts est la suivante :
Plafond de réduction au mètre carré 2 448 € HT (TVA = 8,5 %) soit 2 656.08 € TTC
70 m² x 2 448 € x 1.085 (tva) x 30% = 55 777 € d’économie d’impôts sur 5 ans soit : 11 155 € par an sur 5 ans, obligation de location 5 ans
Si le logement est mis en location en secteur intermédiaire alors la réduction d’impôts est :
70 m² x 2 448 € x 1.085 (tva) x 38% = 70 651 € d’économie d’impôts sur 5 ans soit : 14 130 € par an sur 5 ans, obligation de location 6 ans
Si le logement est mis en location en secteur intermédiaire en Zone urbaine sensible et ayant fait l’objet d’installation d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable alors l’économie d’impôts devient :
70 m² x 2 448 € x 1.085 (tva) x 48% = 89 244 € d’économie d’impôts sur 5 ans soit : 17 848 € par an sur 5 ans, obligation de location 6 ans
2 – Un couple payant 20 000€ d’impôts achète soit à SAINT MARTIN, en Polynesie Française ou à Nouméa, le 20 avril 2015 un appartement de 57 m² avec 13 m² de varangue pour 205 000€ TTC frais d’acquisition inclus, PC du 15/04/2010.
Si le logement est loué en secteur libre la réduction d’impôts est la suivante :
Plafond de réduction au mètre carré 2 448 € HT, pas de TVA sur l’immobilier
70 m² x 2 448 € x 30% = 51 408 € d’économie d’impôts sur 5 ans soit : 10 281 € par an sur 5 ans, obligation de location 5 ans
Si le logement est mis en location en secteur intermédiaire alors la réduction d’impôts est :
70 m² x 2 448 € x 38% = 65 116 € d’économie d’impôts sur 5 ans soit : 13 023 € par an sur 5 ans, obligation de location 6 ans
Si le logement est mis en location en secteur intermédiaire en Zone urbaine sensible ou à Mayotte et ayant fait l’objet d’installation d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable alors l’économie d’impôts devient :
70 m² x 2 448 € x 48% = 82 252 € d’économie d’impôts sur 5 ans soit : 16 450 € par an sur 5 ans, obligation de location 6 ans
Conclusion
Comme on vient de le voir les contribuables les plus lourdement imposés et domiciliés en France seront directement intéressés par ce type d’investissement locatif. En effet cela leur permet de bénéficier de réductions d’impôts très conséquentes. Pour les contribuables payant régulièrement plus de 6 000 € d’impôts sur le revenu cela constitue l’un des tous premiers leviers fiscaux.
Dans ce type d’opération il convient de porter une attention particulière sur la valeur du bien (il doit être en adéquation avec le marché local du neuf) et sur la qualité de sa localisation, car cela sera les éléments qui faciliteront la revente de celui-ci. La meilleure des garanties dans cet investissement tient surtout à la qualité des intervenants allant du conseil en gestion de patrimoine, pour les aspects de conformité fiscale, au gestionnaire qui s’occupera de la location puis de la revente du bien. Bien sur il n’y à qu’un intérêt très relatif à garder le bien au-delà de la période obligatoire des 5 ou 6 ans suivant le choix fiscal. Il est préférable de revendre et de remettre en place une autre opération ( comme on est en VEFA il est même préférable d’anticiper cette mise en place afin d’optimiser sa fiscalité).
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