Loi Scellier et Scellier Outre Mer
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Loi SCELLIER
Le 22 décembre 2008 le parlement a adopté un nouveau dispositif d’investissement : La loi SCELLIER / CARREZ 2009. Cette loi vient réformer les dispositifs Robien recentrée et Borloo.
Les gouvernements successifs avaient mis en place des dispositifs fiscaux afin d’inciter les ménages à investir dans l’immobilier locatif privé (Méhaignerie, Périssol, Besson, De Robien, Robien recentrée et Borloo populaire) faisant face ainsi à la pénurie de logements locatifs et dans le souci d’un renouvellement du parc immobilier urbain, mais la modification des tranches marginales d’imposition (TMI) associée à une certaine dérive des précédents dispositifs d’amortissement ont rendu quasi obligatoire la réforme de ces derniers et c’est en ce sens que la loi SCELLIER à été pensée : Redonner de l’air au marché locatif et au secteur de l’immobilier tout en s’assurant de la pertinence de cet investissement tant sur la qualité de construction que sur la localisation des biens éligibles à ce nouveau dispositif.
La loi SCELLIER s’adresse toujours à un large public payant au moins 2 000 € d’impôts et désireux de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.
Le dispositif SCELLIER vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et une raréfaction dramatique de l’offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.
Il vient également en aide au secteur de l’immobilier qui, faute de capitaux et donc d’investisseurs privés peu séduits par les avantages issus des dispositifs précédents, commençait à s’essouffler inexorablement.
Le succès de ce dispositif tiendra dans la simplicité de son articulation fiscale (beaucoup plus simple que les dispositifs d’amortissement !) et surtout dans le fait qu’il est plus équitable que les précédentes lois car l’économie fiscale sera la même et cela quelque soit le niveau de revenus, et la composition, du ménage et donc sa TMI. Sans oublier bien sûr l’éternelle attirance des ménages à investir dans la pierre.
Le principe est simple puisqu’il reprend celui de la Loi De Robien : Location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien, loyers plafonnés, pas de plafonds de ressources du locataire et pas de location à un membre du foyer fiscal. Le plafond du loyer sera fixé par décret, en fonction de la zone de localisation du bien.
Les logements doivent être neufs ou en VEFA et loués pendant 9 ans minimum au titre de résidence principale du locataire avec une option possible pour une nouvelle période d’engagement de deux fois trois ans. En contrepartie le contribuable pourra récupérer fiscalement jusqu’à 21% de son investissement sur l’impôt à payer s’il est en BBC.
Avantage fiscal de la Loi Scellier 2012
A partir du 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2012, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, destiné à la location, pourra bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 13% de son prix d’acquisition + frais de notaire, plafonné à 300 000 € si le logement est en BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Soit une économie maximale de 39 000 € sur une période de 9 ans. Le contribuable pourra bénéficier d’une réduction supplémentaire de 8% s’il s’engage à louer le bien pendant les 6 années suivantes sous des conditions de plafond de loyer mais en plus cette fois de ressources également. Ce dispositif permet donc une économie fiscale totale maximale de 21% en BBC soit 63 000 €.
Cette mesure ne sera autorisée que pour une seule acquisition par année, mais n’exclut pas la réalisation d’autres investissements immobiliers relevant d’autres dispositifs fiscaux. Bien évidement on ne peut pas cumuler deux dispositifs dans la même acquisition !
Les avantages fiscaux prennent effet dès l’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure et il est à noter que si l’avantage fiscal est supérieur à l’impôt à payer, alors il n’y aura pas de crédit d’impôt mais le l’excédent fiscal pourra être reportable et imputable sur l’impôt des 6 années suivantes.
Le contribuable, dans cette opération, devra respecter un plafond mensuel de loyer au m² de surface habitable qui est fixé par décret et est en corrélation avec la zone de localisation du bien.
Voici les plafonds applicables pour l’année 2012 en SCELLIER (si le contribuable veut rester 2 X 3ans de plus et bénéficier de 2% supplémentaires de réduction d’impots par an) :
1/ Plafonds de loyers :
2/ Plafond de ressources :
Exemple
Un propriétaire achète, en mars 2012, un appartement BBC neuf et livré de 60 m² à Lyon dont le coût de revient est de 180 000 €.
Sur 9 ans l’économie fiscale totale est de 13 % de 180 000 € soit 23 400 € répartie sur les 9 ans. Soit 2 600 € par an sur 9 ans. Avec la possibilité de repartir sur une période de 6 ans avec 8% supplémentaires soit 2 400 € par an les 6 années suivantes.
Au total c’est une économie réelle de 37 800 € qui est réalisée sur cet investissement, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison.
Conclusion
L’engouement des contribuables pour le placement pierre fait de la Loi SCELLIER , plus que pour les lois qui l’ont précédée, le dispositif le plus pertinent et le plus équitable dans sa catégorie, notamment pour les investisseurs qui s’étaient vus exclus de la possibilité d’accès aux lois fiscales eu égard au changement des tranches marginales.
Cette réforme s’inscrit dans une logique de marché et vise à relancer le marché locatif et l’attractivité de l’investissement de l’immobilier neuf. Pour cela le législateur à réduit la possibilité de l’investissement en limitant le dispositif à l’achat d’un seul logement par an et ceci dans le souci d’éviter l’investissement dans des logements de petites surfaces uniquement.
Cela aura pour effet de rendre l’offre plus homogène en fonction de la fiscalité et de la capacité financière de chaque contribuable.
Dans ce dispositif il y a très peu de contraintes, il y a certes un plafond d’investissement pour être au plafond fiscal mais rien n’oblige l’investisseur à rester en dessous des 300 000 €, aucune limite de ressources des locataires et aucune condition de ressource de celui-ci.
Le remboursement de l’emprunt se faisant alors en grande partie par le locataire à travers des loyers perçus et par l’Etat grâce aux économies d’impôt réalisées, si bien que l’épargne mensuelle de l’investisseur devient faible pour compléter le dispositif. Ceci permet à un grand nombre de particuliers de se constituer un patrimoine sans bouleverser leur train de vie.
Toutefois l’aspect fiscal, même si il est important, ne doit être qu’un élément de la rentabilité de l’opération et non un but en soi. Il conviendra d’être plutôt attentif aux aspects de demande locative, de la qualité de la gestion locative ainsi que de la qualité du bien (construction et localisation) puisque ces critères seront largement déterminants lors de la revente du bien et pour s’assurer la meilleure plus value possible à la sortie.
Bien que cela paraisse évident, cela n’est pas toujours vérifié sur les investissements réalisées. Aussi le législateur à prévu d’inclure dans cette loi un « zonage » plus rigoureux avec des zones géographiques qui seront définies et précisées par décret (à paraître). Elles concerneront les villes dynamiques ou l’offre de logements est largement inférieure à la demande locative.
Aussi pour tous ceux désireux de créer, compléter ou diversifier leur patrimoine, se constituer un capital, améliorer leur retraite, protéger leur conjoints ou la cellule familiale ce type d’investissement va vite devenir un actif incontournable dans une bonne gestion de patrimoine.
Le recours au CREDIT est indispensable pour optimiser cette opération et le choix du financement en devient un des leviers incontournables.
Loi Scellier Dom – Tom
Entrée en vigueur le 27 mai 2009 la loi Scellier DOM-TOM court jusqu’au 31 décembre 2017 et reprend les principes fondamentaux de la loi Girardin : Faire face à la carence de logements dans les départements d’outre-mer. Comme celle-ci, l’état à décidé d’y mettre fin en décembre 2012, par anticipation.
En effet compte tenu du contexte actuel qui voit la demande de logements locatifs s’accentuer alors que le secteur du bâtiment connaît un net ralentissement, d’où une diminution de l’offre, et pour répondre à une logique de marché qui veut que le prix de revient au m² ne soit pas toujours en adéquation avec le plafond de défiscalisation dans les villes à forte demande locative, l’état met à disposition des contribuables et de leurs conseils une parfaite alternative entre les deux dispositifs Scellier et Girardin pour les DOM-TOM.
Le choix du dispositif s’appréciera en fonction de la fiscalité et de la stratégie patrimoniale du contribuable car les deux lois fiscales vont cohabiter dans un premier temps.
Aussi ceci a amené un grand nombre d’investisseurs et de professionnels à s’intéresser à cette loi compte tenu des nombreux avantages qu’elle procure. Les contribuables concernés par ce type de dispositif sont ceux qui payent régulièrement plus de 3 500 € d’impôts.
Loi Scellier Dom – Tom en résumé
Cette loi à été mise en place pour soutenir l’économie locale des DOM TOM par le biais de l’investissement dans l’immobilier. Cette loi s’inscrit dans une logique de long terme et par le biais d’incitations fiscales encourage les contribuables à participer à cette dynamique de développement à l’outre mer.
Le principe de ce dispositif est donc d’investir dans le logement neuf à vocation d’habitation principale pour le locataire. En contrepartie les particuliers pourront bénéficier d’avantages fiscaux conséquents.
Avantage fiscal de la Loi Scellier Dom – Tom 2012
Cette loi fiscale est basée sur une durée de conservation plus longue en effet l’obligation de location est portée à 9 ans, au lieu des 5 ans pour la Girardin libre ou 6 ans pour la Girardin intermédiaire, mais en contrepartie elle permet de ne plus tenir compte du plafond de défiscalisation au m².
En effet la base de calcul pour l’économie fiscale devient, dans ce cas, le montant de l’acquisition sans plafond, ce qui permet de réintégrer les zones à forte demande locative, là ou le prix du foncier était plus cher que le plafond de défiscalisation.
Les acquéreurs qui louent les logements neufs à usage d’habitation principale du locataire devront louer les locaux nus dans les 12 mois qui suivent sa livraison et ce pendant au moins 9 ans à compter de la date de prise d’effet du bail. En contrepartie les investisseurs pourront prétendre à une économie fiscale correspondant allant de 24 % du montant de leur acquisition plafonnée à 300 000 € (une acquisition par an) jusqu’à 32% (réduction fiscale de 8% sur 6 ans sur le montant de l’acquisition) pour une conservation du bien sur 15 ans sous conditions de ressources et de plafond de loyer (dans ce cas le contribuable bénéficiera également d’un abattement de 30% sur les loyers encaissés).
Cette économie d’impôts est répartie de manière égale sur 9 ans et l’éventuel excédent d’impôt non imputé pourra être reporté sur les 6 premières années.
Il est à noter que le taux de 24% ( ou 32% sur 15 ans) ne vaut que pour les acquisitions réalisées entre le 01 janvier et le 31 décembre 2012. Puis la loi devrait être abrogée, sauf changement non communiqué à ce jour.
Pour bénéficier du taux maximal de réduction d’impôts (32%) le loyer et les ressources du locataire seront plafonnés et déterminés tous les ans par décret.
Cette année les plafonds sont déterminés de la façon suivante :
Voici les plafonds applicables pour l’année 2011 en SCELLIER Dom – Tom : en attente pour 2012
Pour les plafonds 2012, BOI DU 17/02/2012 ci dessous
2/ Plafond de ressources Scellier Outre mer intermédiaire :
Exemple
– Une femme célibataire payant 20 000 € d’impôts achète à la Réunion le 20 mars 2012 un appartement de 57 m² avec 13 m² de varangue pour 245000 € TTC frais d’acquisition inclus.
Son économie fiscale sera de 245 000 € x 24 % = 58 000 € d’économie d’impôts sur 9 ans soit 6 533 € par an. On ne tient compte que du montant de l’acquisition et non de la surface plafonnée ou non.
Si le logement est mis en location pendant 15 ans sous conditions de plafond de loyer et de ressources du locataire, alors son économie fiscale serait de 245 000 € x 24% = 58 000 € sur 9 ans (6 533 € par an) puis 245 000 x 8 % = 19 600 € sur 6 ans ( 3 266 € par an). Soit une économie fiscale totale de 77 600 € (32% de l’acquisition)
Conclusion
Comme on vient de le voir les contribuables les plus lourdement imposés et domiciliés en France seront directement intéressés par ce type d’investissement locatif. En effet cela leur permet de bénéficier de réductions d’impôts très conséquentes. Pour les contribuables payant régulièrement plus de 3 500 € d’impôts sur le revenu cela constitue l’un des tous premiers leviers fiscaux.
Dans ce type d’opération il convient de porter une attention particulière sur la valeur du bien (il doit être en adéquation avec le marché local du neuf) et sur la qualité de sa localisation, car cela facilitera la revente de celui-ci. La meilleure des garanties dans cet investissement tient surtout à la qualité des intervenants allant du conseil en gestion de patrimoine, pour les aspects de conformité fiscale, au gestionnaire qui s’occupera de la location puis de la revente du bien.
Bien sur il n’y à qu’un intérêt très relatif à garder le bien, il est préférable de le revendre et de remettre en place une autre opération (comme on est en VEFA il est même préférable d’anticiper cette mise en place afin d’optimiser sa fiscalité).
Le recours au CREDIT est indispensable pour optimiser cette opération et le choix du financement en devient un des leviers incontournables.
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