CAP PROJETS
Le marché immobilier et locatif de Saint Martin
À la une
Réduction en Résidence principale ou locative pour les habitants (art 199 undecis du CGI de SXM)
Être dans les TMI 30% – 41% et 45%
Payer plus de 6 000 € d’impôts
Durée minimum de location ou de détention de la résidence principale :
– 5 ans en location
Réduction plafonnée a 2 300 € du m² habitable étalée sur 5 ans, renouvelable 1 fois pour porter à 10 ans en RP à raison de :
– 20% de la base de calcul sur 5 ans en RP
– 30% de la base de calcul sur 5 ans en location
Louer dans les 12 mois après la DAT ou de la livraison, loyer libre
ATOUTS :
– Créer ou compléter un patrimoine
– Se constituer
un capital
– Préparer sa retraite
– Protection familiale
– location saisonnière très rentable
Pourquoi investir sur l’île de SAINT MARTIN en 2025 ?
La population de la partie française a connu une très forte croissance en raison du développement du tourisme consécutif à la loi de défiscalisation DOM-TOM de 1985. Cette dernière est devenue très cosmopolite.
La partie française ne comptait que 8 000 habitants, environ, en 1982, pour atteindre plus de 28 000 en 1990. Selon un recensement complémentaire de 2022, il y avait 31 397 résidents. Enfin, la population légale de 2025 s’élève à 37 692 habitants coté français et environ 38 500 coté hollandais.
Saint Martin compte beaucoup de plages (37 exactement), certaines face à l’est avec les eaux agitées de l’Atlantique, les autres baignées par les eaux calmes de la mer des Caraïbes.
Plusieurs ont des restaurants et des activités nautiques. Le nudisme est officiellement autorisé sur l’extrémité droite de la plage de la Baie orientale, mais est toléré sur beaucoup d’autres, ce qui amène chaque année un grand nombre de touriste.
Nombreuses boutiques dont certaines de grand luxe (Prêt à porter, bijoux, Montres de luxe, électroniques, cigares, alcools, ameublement…).
L’île compte de nombreux bons restaurants et même d’excellents : gastronomie française, cuisine caribéenne, cuisine internationale. (+ de 300 restaurants coté français) et organise même, avec l’aide de l’office du tourisme, le festival de la Gastronomie, chaque année en novembre, attirant ainsi les 40 meilleurs chefs du monde !
Grand-Case, offre des restaurants en bordure de plage qui lui ont valu le titre de «capitale gourmande de la Caraïbe». Au menu : poissons et crustacés, entre cuisine locale et gastronomie française.
En février, le fameux carnaval à Marigot ainsi que les “mardi de grand case” voient une affluence de plus en plus élevée chaque année.
La température absolue de l’air peut varier de 17 °C à 35 °C pour une moyenne annuelle de 27 °C. La température de la mer en surface est assez constante entre 25 °C et 28 °C.
Saint Martin n’a pas attendu d’être une collectivité d’outre mer (depuis 2007) pour cultiver sa différence. L’influence historique américaine domine la culture de l’île touristique qui reçoit prés de 2,5 millions de visiteurs annuels (post Covid-19). L’année 2024 voit le nombre de touristes dépasser les 2.1 millions, avec une saison 2024-2025 qui vient de commencer sur la lignée des 2.5 millions d’antan. Sur le seul mois de décembre, 81 paquebots de croisière y ont accostés et l’aéroport International de Juliana est un important point de départ et d’arrivée de toutes les destinations. (plus de 200 vols par jour et + de 1500 destinations).
SAINT MARTIN CULTIVE SA DIFFERENCE
SAINT MARTIN DETIENT LE RECORD DE DENSITE DE L’OUTRE MER !
DOSSIER DU DEPARTEMENT :
FAIRE DU BUSINESS A SAINT MARTIN FISCALITE ENTREPRISE ET AVANTAGE EN TOUT GENRE
POST IRMA, APRES LE CYCLONE DE SEPTEMBRE 2017, LA RECONSTRUCTION ET LE RETOUR DU TOURISME DE MASSE JUIN 2018
MARS 2021 – ARTICLE PRIX IMMOBILIER SUR CUL DE SAC ET BAIE ORIENTALE SUPERIEUR A 7300 Euros
AMENAGEMENT DU FRONT DE MER DE MARIGOT DE 2023 – 2025
BEACH HOTEL – LANCEMENT DES TRAVAUX – 40 millions d’euros – Février 2022
CUL DE SAC – REHABILITATION DU COLLEGE SOUALIGA ET DEVELOPPEMENT DE LA ZONE 2025
UN PARC AQUATIQUE DUTCH SIDE – SINT MARTEEN 2024
SARGASSES DES FILETS POSES ET DES INVESTISSEMENTS EN COURS 2024-2025
DE LA SCELLIER DOM TOM A LA PINEL OUTRE MER 2024 – SAINT MARTIN
DEPUIS LE DISPOSITIF SCELLIER, LA DEFISCALISATION ETENDUE A SAINT MARTIN
RETROUVEZ L’ARTICLE DE LOI D’OUTRE MER ET LES PLAFONDS DE LOCATION
RESCRIT BERCY POUR LA SURFACE DE LA VARANGUE A PRENDRE EN COMPTE
Le Marché Locatif en 2025
Si nous prenons les chiffres officiels de la Chambre du Commerce et de l’Industrie, associés à ceux de l’INSEE, c’est bien un manque de plus de 5 400 logements qui se reporte d’année en année sans jamais être comblé et ce en raison de l’afflux régulier de nouveaux arrivants, mais également parce que la location saisonnière très développée sur SAINT MARTIN est beaucoup plus rentable que la location à l’année !
SAINT MARTIN, coté Français a une population sans cesse croissante comme indiqué précédemment.
Compte tenu du faible nombre de livraison, moins de 50 logements neufs livrés chaque année en moyenne avec 250 nouvelles familles arrivant pour vivre sur l’île, c’est un véritable parcours du combattant pour trouver un logement.
LES LOYERS ET L’OPTION FISCALE 2025
Aujourd’hui le marché locatif est relativement tendu pour les locataires, il est très difficile de trouver un logement (3 à 6 mois d’attente), les loyers sont donc relativement élevés à proximité des plages ou zones touristiques génératrices de l’emploi :
1 200€ à 1 450€ pour un T2
1 600€ à 1 950€ pour un T3
1 750€ à 3 000€ pour un T4 ou une villa
Les différences de prix étant liées au prestation (jardin, piscine, parkings etc…)
A défaut, Il faudra donc préférer le statut de LMNP ou LMP, avec des loyers très rentable et une fiscalité avantageuse avec le régime réel simplifié qui permet un amortissement des frais de notaire(10.5%), des meubles et de 80% de la valeur du bien.
Ce choix fiscal fonctionnant soit en location meublée à l’année, soit en location type “Airbnb”.
ARTICLE DE PRESSE – Loyer de Saint Martin plus cher qu’à PARIS en 2021 ? cliquez ici pour télécharger l’article
La rentabilité de Saint martin est bien supérieur à un investissement classique LMNP sous “bail commercial”, ou par rapport aux autres Dom- Tom, et ce même en location saisonnière grâce à son climat tempéré toute l’année.
Effectivement avec un prix n’excédant pas 4 500 à 7 500€/m² sur nos programmes dans le neuf et des loyers aussi intéressants, SAINT MARTIN bénéficie d’une très bonne rentabilité sur une opération locative.
La location saisonnière quand à elle bénéficie de la forte demande touristique évoquée un peu plus haut avec des loyers à la semaine élevés assurant une location d’environ 28 à 40 semaines pleines par an !!!
Le Libre Choix de l’assureur 2025
Notre analyse pragmatique du marché, est partagée par les assureurs, effectivement peu ou pas de “Turn-over”, pas de loyers impayés.
c’est pourquoi la INSOOR, pour un coût 10 fois moins élevé qu’à la Réunion, nous propose un package complet tel que :
Carence locative de 6 mois,
détérioration immobilière,
recours juridique,
vacance locative avec 1 mois de franchise,
loyers impayés,
et sa fameuse garantie de revente (prime unique de 567€)
le tout pour un coût de 4.50% avec la vacance locative ou de 2.5% sans
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