La location meublée non professionnelle est aujourd’hui, dans le contexte fiscal actuel, l’un des tous meilleurs produits de complément de revenus et d’épargne retraite du marché. Elle connait un engouement sans précédent et il n’est pas un professionnel ou un investisseur qui ne s’intéresse à ce type de dispositif financier.
Les personnes concernées sont par conséquent très nombreuses, allant de ceux qui recherchent un revenu complémentaire défiscalisé sur une longue période aux investisseurs voulant se constituer un patrimoine immobilier dans le but de préparer leur retraite (rente à terme).

Tout réside dans le principe de l’acquisition de biens immobiliers destinés à être loués en meublé. Vous souhaitez investir dans l’immobilier de rapport en vue de louer ce bien meublé, les logements doivent être par conséquent dotés d’équipements fonctionnels tels que l’occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels. En résumé le local pour être reconnu comme logement meublé doit être pourvu de meubles et d’objets mobiliers au moment de la signature du bail. La suffisance du mobilier doit être appréciée au regard de l’importance des lieux loués, un inventaire du mobilier étant mis à la disposition du locataire.

La location meublée concerne différents types de logements à usage d’habitation principale, secondaire ou occasionnelle :

– Meublé de tourisme destiné à la location saisonnière (type AIRBNB)
– Chambres d’hôtes et gîtes ruraux
– Résidences avec services de type résidence de tourisme, résidence hôtelière, résidence pour étudiants, résidences pour personnes âgées dépendantes.

Le LMNP en résidences hôtelières ou services

Comme tous les supports immobiliers le choix d’un investissement en LMNP doit être motivé par la valeur du bien que l’on appréciera au regard de son emplacement et de son usage futur : Les résidences étudiantes doivent être proches des universités et écoles, les résidences hôtelières situées aux endroits les plus séduisants d’une région très touristique (bord de mer, montagne, tourisme vert ou centre des métropoles) ou proche de voies de communication et zones d’activités d’une région dynamique (pour le tourisme d’affaires) etc…

Quel que soit le type de résidence, il est nécessaire de tenir compte de l’obligation de l’offre de services para-hôteliers tels que l’accueil, le nettoyage régulier des locaux, le service de blanchisserie et de fourniture de petits déjeuners (il faut au moins trois prestations). Il doit s’agir d’un établissement commercial composé d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés.

En outre ces résidences doivent être gérées par une seule personne physique ou morale et disposer d’un bail commercial de 9 ans minimum.

Fiscalité des résidences de service acquises en VEFA : Récupération de la TVA.

Par le respect des conditions ci-dessus énoncées l’investisseur sera obligatoirement assujetti à la TVA sur les locations (10%). Ainsi le particulier, qui fait l’acquisition d’un bien qu’il donne en gestion par bail commercial à une société d’exploitation qui fournira au moins ces trois services para-hôteliers, pourra bénéficier de la récupération de TVA de l’acquisition (20%).

Fiscalité générale et changement depuis la loi Le Meur (loi de finances 2025)

La location meublée relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique lorsque les conditions légales du loueur professionnel (LMP) ne sont pas réunies. Le LMNP permet de choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel.

La loi Le Meur est un tournant pour la location saisonnière, elle a profondément modifié la fiscalité des locations meublées de tourisme, notamment pour les locations saisonnières non classées.

Avant cette réforme, un propriétaire pouvait bénéficier d’un régime micro-BIC particulièrement avantageux, avec un abattement forfaitaire pouvant atteindre 71 % selon la nature du bien et un plafond de recettes de 188 700 €.

Depuis la réforme :

les meublés de tourisme non classés bénéficient uniquement d’un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles ;
les meublés de tourisme classés conservent un régime plus favorable avec un abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes.

En pratique, de nombreux propriétaires dépassent désormais rapidement le plafond du micro-BIC et sont conduits à opter pour le régime réel.

Le régime réel reste souvent le plus avantageux, il permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées.

L’un des principaux intérêts du LMNP demeure l’amortissement comptable. Celui-ci permet de réduire fortement, voire d’annuler, le résultat fiscal pendant de nombreuses années sans créer de déficit fiscal.

Les amortissements qui ne peuvent pas être utilisés au cours d’un exercice ne sont pas perdus : ils sont reportés sur les exercices suivants et pourront être utilisés dès que le résultat fiscal le permettra.

Pendant de nombreuses années, cette mécanique permet ainsi de percevoir des revenus locatifs avec une fiscalité très limitée, voire nulle, mais l’amortissement n’est plus totalement “gratuit”

C’est la principale nouveauté introduite par la loi de finances pour 2025.

Jusqu’en 2024, les amortissements pratiqués en LMNP diminuaient l’impôt sur les revenus locatifs sans avoir d’incidence lors de la revente du bien.

Depuis le 15 février 2025, cette règle a changé.

Les amortissements déduits sur le bâtiment sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
Concrètement, ils diminuent le prix d’acquisition retenu par l’administration fiscale, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la vente.

Autrement dit, l’amortissement n’est pas supprimé : son avantage fiscal est simplement différé jusqu’à la revente du bien.

Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 est venue confirmer que cette règle concerne également les amortissements pratiqués avant 2025, sans disposition transitoire.

En revanche, cette réintégration ne concerne pas l’amortissement du mobilier ni certains logements exploités dans des résidences de services (étudiantes ou seniors).

Exemple

Un investisseur acquiert un appartement pour 200 000 €.

Pendant dix ans, il applique le régime réel et pratique 60 000 € d’amortissements sur le bâtiment, tout en neutralisant chaque année son résultat imposable.

Le bien est ensuite revendu 250 000 €.

Avant la réforme, la plus-value était calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente :

Prix d’achat : 200 000 € –  Prix de vente : 250 000 €
Plus-value imposable : 50 000 €

Depuis la réforme, les amortissements sont retranchés du prix d’acquisition :

Prix d’acquisition retenu : 140 000 €
Prix de vente : 250 000 €
Plus-value imposable : 110 000 €

L’économie d’impôt réalisée pendant les années de location n’est donc pas supprimée, mais elle est en partie récupérée lors de la revente. Une stratégie patrimoniale qui évolue. Cette réforme modifie l’approche du LMNP.

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel ne dépend plus uniquement du niveau des recettes ou de l’existence d’un emprunt. Il doit désormais intégrer la durée de conservation du bien.

En effet, les exonérations de plus-value restent applicables :

exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention ;
exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

Conclusion

En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine, tout en vous garantissant des revenus en vue de votre retraite en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse si vous conserver sur du long terme celui ci.

En effet la combinaison entre la récupération de la TVA et le recours au crédit permet en outre d’amplifier les performances de l’opération en agissant tels des leviers financiers qui permettront d’optimiser au terme de l’emprunt les effets des amortissements qui vont jouer un rôle de « cagnotte » fiscale sur les recettes locatives sur plusieurs années. Si cette période coïncide avec le passage à la retraite ces recettes représenteront un précieux complément de revenus exonéré d’impôts.

Pour cela il convient de soigner le choix du FINANCEMENT ET DU CREDIT (voir notre rubrique financement)