Loi Denormandie

Le dispositif fiscal Denormandie est un mécanisme de réduction d’impôt sur le revenu destiné à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation importants. Il s’inscrit dans une politique publique de revitalisation des centres-villes et de lutte contre la dégradation du parc immobilier ancien.

Ce dispositif a été instauré par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). Il est codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts et fait l’objet de commentaires administratifs publiés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).

Le principe du dispositif est comparable à celui de la loi Pinel, mais il s’applique à l’immobilier ancien sous condition de travaux représentant une part significative de l’opération.

L’objectif de l’État est triple :

1- encourager la rénovation du parc immobilier ancien

2- améliorer la performance énergétique des logements

3- créer une offre locative accessible aux ménages aux revenus intermédiaires

Le dispositif Denormandie est actuellement prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Avantage fiscal de la Loi Denormandie 2026

Le dispositif Denormandie permet à un contribuable domicilié fiscalement en France de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsqu’il acquiert un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, à condition de le mettre en location dans certaines conditions. La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient de l’opération.

Le prix de revient comprend :

– le prix d’acquisition du bien immobilier

– le montant des travaux de rénovation

– certains frais liés aux travaux (maîtrise d’œuvre, diagnostics, etc.)

Le montant total retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné :

– à 300 000 euros par an et par contribuable

– mais aussi à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

Le taux de réduction dépend de la durée d’engagement locatif choisie par l’investisseur :

– Une durée d’engagement de location de 6 ans ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 % du montant de l’investissement.

– Une durée d’engagement de location de 9 ans ouvre droit à une réduction d’impôt de 18 % du montant de l’investissement.

– Une durée d’engagement de location de 12 ans ouvre droit à une réduction d’impôt de 21 % du montant de l’investissement.

La réduction d’impôt est répartie de manière linéaire sur la durée de l’engagement locatif.

Zones géographiques éligibles

Le dispositif Denormandie ne s’applique pas à l’ensemble du territoire.

Le logement doit être situé dans une commune répondant à l’un des critères suivants :

– une commune participant au programme national « Action Cœur de Ville »

– une commune ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT)

Ces communes sont définies par arrêté ministériel. Plus de 500 villes sont aujourd’hui concernées par ce dispositif.

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont déterminés en fonction du zonage locatif national utilisé également pour les dispositifs d’investissement locatif tels que la loi Pinel.

Les zones sont les suivantes :

– zone A bis

– zone A

– zone B1

– zone B2 et zone C sous certaines conditions.

Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer du tableau (éventuellement modulé localement) par la surface du logement et le coefficient suivant : (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement (le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2).

Condition principale : la réalisation de travaux

Le dispositif Denormandie repose sur une condition fondamentale : la réalisation de travaux de rénovation significatifs.

Ces travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération immobilière.

Le coût total de l’opération correspond à la somme :

du prix d’achat du bien immobilier et du montant total des travaux.

Ainsi, les travaux doivent représenter au moins un quart de ce montant global.

Cette condition vise à garantir que le dispositif contribue réellement à la rénovation du parc immobilier ancien et non à la simple acquisition de logements déjà rénovés.

Nature des travaux éligibles 

Les travaux doivent permettre soit une amélioration significative de la performance énergétique du logement, soit une rénovation importante du bâti. Trois cas de figure principaux permettent de respecter les conditions du dispositif.

Premier cas : amélioration énergétique globale.

Dans ce cas, les travaux doivent permettre une amélioration d’au moins 30 % de la performance énergétique pour un logement individuel ou d’au moins 20 % pour un logement situé dans un immeuble collectif.

Deuxième cas : réalisation d’au moins deux catégories de travaux parmi les suivantes :

– isolation de la toiture

– isolation des murs

– isolation des fenêtres

– remplacement du système de chauffage

– amélioration de la production d’eau chaude sanitaire.

Troisième cas : transformation d’un local existant en logement.

Il peut s’agir par exemple de la transformation d’un local commercial ou d’un local professionnel en logement d’habitation.

Les travaux doivent être réalisés par des entreprises professionnelles. Les travaux réalisés directement par le propriétaire ne sont pas éligibles.

Les travaux doivent être achevés dans un délai maximal de 30 mois suivant l’acquisition du bien.