Loi PINEL et PINEL Outre Mer


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La loi de finance 2013 a mise en place d'un dispositif de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif- Dispositif Duflot. Cette loi vient réformer les dispositifs Scellier et Scellier Intermediare qui ont eux même remplacé les dispositifs Robien recentrée et Borloo.   

 

Les gouvernements successifs avaient mis en place des dispositifs fiscaux afin d’inciter les ménages à investir dans l’immobilier locatif privé (Méhaignerie, Périssol, Besson, De Robien, Robien recentrée, Borloo populaire, Scellier et Scellier Intèrmediare) faisant face ainsi à la pénurie de logements locatifs et dans le souci d’un renouvellement du parc immobilier urbain, mais la modification des tranches marginales d’imposition (TMI) associée à une certaine dérive des précédents dispositifs d’amortissement ont rendu quasi obligatoire la réforme de ces derniers et c’est en ce sens que la loi SCELLIER à été pensée : Redonner de l’air au marché locatif et au secteur de l’immobilier tout en s’assurant de la pertinence de cet investissement tant sur la qualité de construction (BBC) que sur la localisation des biens éligibles à ce nouveau dispositif. Plusieurs fois réformé par le précédent gouvernement, c'est maintenant le dispositif DUFLOT, sur le même principe de réduction d'impôt qui prend le pas en 2013.

  

La loi DUFLOT s’adresse toujours à un large public payant au moins 2 000 € d’impôts et désireux de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.  

 

 

Le dispositif DUFLOT vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et une raréfaction dramatique de l’offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.   

 

Le succès de ce dispositif tiendra dans la simplicité de son articulation fiscale (beaucoup plus simple que les dispositifs d’amortissement !) et surtout dans le fait qu’il est plus équitable que les précédentes lois car l’économie fiscale sera la même et cela quelque soit le niveau de revenus, et la composition, du ménage et donc sa TMI. Sans oublier bien sûr l’éternelle attirance des ménages à investir dans la pierre  

 

Le principe est simple puisqu’il reprend celui de la Loi SCELLIER : Location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien , loyers plafonnés, plafonds de ressources du locataire à déterminer lors d'un prochain décret. Le plafond du loyer sera fixé lui aussi par décret, en fonction de la zone de localisation du bien.

Les logements doivent être neufs ou en VEFA et loués pendant 9 ans minimum au titre de résidence principale du locataire avec cette fois aucune prorogation du dispositif passé la 9ème années. En contrepartie le contribuable pourra récupérer fiscalement
18% de son investissement sur l’impôt à payer s'il est en BBC.
 

 

 

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Avantage fiscal de la Loi DUFLOT 2014

A partir du 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2016, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, destiné à la location, pourra bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 18% de son prix d’acquisition + frais de notaire,  plafonné à 300 000 € si le logement est en BBC  (Bâtiment Basse Consommation)  

Soit une économie maximale de 54 000 € sur une période de 9 ans. La réduction d'impôt sera incluse dans le plafond global des 10 000€ maxi par foyer fiscal.

Le propriétaire du logement devra prendre l'engagement de louer le logement nu à une personne physique, à titre d'habitation principale, à des prix de loyers qui n'excèdent pas des plafonds déterminés par décret.

 

Attention aussi au plafond du prix au m² ouvrant le droit à la réduction d'impôt, celui ci est fixé à 5 500€ m² de la surface habitable, majorée de la moitié des surfaces annexe dans la limite de 8m² hors parking

 

La location ne peut être consenti :

à un membre du foyer fiscal du propriétaire
à l'un de ses ascendants ou descendants.
à l'un des associés de la société propriétaire du logement, ou à l'un des ses ascendants ou descendants.

 

Le logement devra être achevé dans les trente mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier et loué dans les douze mois suivant sa livraison


Le dispositif DUFLOT remanie profondément les modalités de calcul des plafonds de loyers. Dorénavant, ceux ci seront déterminés par décret en fonction de la localisation du logement mais surtout de son type. Les plafonds de loyers pourraient donc être fixés, en fonction des typologies de logements mais surtout en fonction de leur niveau de performance énergétique.

La loi de finances pour 2014, prévoit que ces plafonds pourront être réduits afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.
Dans ce dernier cas, la détermination de ces nouveaux plafonds réduits, sera de la compétence dru représentant de l'État, après avis du comité régional de l'habitat. Ici aussi, un profond remaniement des zonages et montant de plafonds est à prévoir.

Cette mesure ne sera autorisée que pour deux acquisitions par année, mais n’exclut pas la réalisation d’autres investissements immobiliers relevant d’autres dispositifs fiscaux. Bien évidement on ne peut pas cumuler deux dispositifs dans la même acquisition ! 

 

Les avantages fiscaux prennent effet dès l’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure et il est à noter que si l’avantage fiscal est supérieur à l’impôt à payer, alors il n’y aura pas de crédit d’impôt et le l’excédent fiscal ne pourra pas être reporté ou imputé sur l’impôt des années suivantes. 

 

Le contribuable, dans cette opération, devra respecter un plafond mensuel de loyer au m² de surface habitable qui est fixé par décret et est en corrélation avec la zone de localisation du bien.       


Voici les plafonds applicables pour l’année 2014 en DUFLOT :    


1/ Plafonds de loyers :


Plafond Scellier 2012

Plafond DUFLOT 2014

Zone A Bis

         22.08 euros/m²

       16.72 euros/m²

Zone A          16.38 euros/m²        12.42 euros/m²
Zone B1

         13.22 euros/m²

       10.00 euros/m²

Zone B2

          10.78 euros/m²

          8.69 euros/m²

Zone C agréée             7.50 euros/m²          
 
 
 

2/ Plafond de ressources : 


Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 831

38 831 €

30 019

27 017

Couple (marié ou pacsé)

55 045

55 045 €

40 089 

36 079

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

72 159

66 169 €

48 210

43 389

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

86 152

79 257 €

58 200

52 380

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

102 503 €

93 826 €

68 465

61 619

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

115 344

105 584 €

77 160

69 443

Majoration par personne à charge à partir de la 5ème

+12 851

+ 11 764 €

+ 8 608

+7 746

 

 

                                                                                               DUFLOT 2013, plafonds de Loyer et Ressources, cliquez ici pour le télécharger

                                                                                               DUFLOT 2014, plafonds de Loyer et Ressources, cliquez ici pour le télécharger

                                                                                               DUFLOT / PINEL 2014, Nouveau Zonage 14/10/2014, cliquez ici pour le télécharger

 

Les plafonds de loyers, pour 2014 en métropole, sont, en fonction de la surface du logement. Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer du tableau (éventuellement modulé localement) par la surface du logement et le coefficient suivant (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement (le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2).

 

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Avantage fiscal de la Loi DUFLOT OUTRE MER 2014


1 /  Outre mer 2014

La loi DUFLOT, comme la loi Scellier à l'époque prévoit un volet Outre Mer.

Cette loi à été mise en place pour soutenir l’économie locale des DOM TOM par le biais de l’investissement dans l’immobilier. Elle s’inscrit dans une logique de long terme et par le biais d’incitations fiscales encourage les contribuables à participer à cette dynamique de développement à l’outre mer.


Le principe de ce dispositif est donc d’investir dans le logement neuf à vocation d’habitation principale pour le locataire. En contrepartie les particuliers pourront bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, beaucoup plus conséquent que dans un investissement en métropole, soit : 29% de l'investissement lui aussi plafonné à 300 000€ et deux par an

 

Attention aussi au plafond du prix au m² ouvrant le droit à la réduction d'impôt, celui ci est fixé à 5 500€ m² de la surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement

Pour les logements situés dans une collectivité territoriale d'outre mer, éligible à la réduction d'impôt, le plafond des ressources est le même qu'en métropole.

Le plafond de loyer est celui de la zone b1 soit 10.00 €/m² de la surface calculée ci dessus

 


Pour les baux conclus ou renouvelés en 2014, le plafond de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, applicable est fixé à :


- 10,02 € pour les investissements afférents à des logements situés à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon ;


- 12,45 € pour les investissements afférents à des logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française et dans les îles Wallis et Futuna.

 

Le logement devra être achevé dans les trente mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier pour être éligible à la loi Duflot et loué dans les douze mois suivant sa livraison

 

2 / Plafonds de ressource Duflot Outre mer 2014


Composition du foyer

Dom, saint martin ou

Saint Pierre et Miquelon

Nouméa, Polynesie

Wallis et Futuna

Personne seule

27 160

30 169

Couple (marié ou pacsé)

36 270 

40 288

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

43 619

48 451

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

52 658

58 491

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

61 945

68 808

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

69 811

77 546

Majoration par personne à charge à partir de la 5ème

+ 7 788

+8 650


Exemple  

 

 Un propriétaire achète, en mars 2014, un appartement BBC neuf et livré en métropole de 60 m² à Lyon dont le coût de revient est  de 180 000 €. 

Sur 9 ans l’économie fiscale totale est de 18 % de 180 000 € soit 32 400 € répartie sur les 9 ans. Soit 3 600 € par an sur 9 ans.   

 

Au total c’est une économie réelle de 32 400 € qui est réalisée sur cet investissement, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison.

 

OUTRE MER


Un propriétaire achète, en mars 2014, un appartement BBC neuf et livré EN OUTRE MER de 60 m² à La Réunion dont le coût de revient est  de 180 000 €. 

Sur 9 ans l’économie fiscale totale est de 29 % de 180 000 € soit 52 200 répartie sur les 9 ans. Soit 5 800 € par an sur 9 ans.   

 

Au total c’est une économie réelle de 52 200 € qui est réalisée sur cet investissement, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison.

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Conclusion

 

L’engouement des contribuables pour le placement pierre fait de la Loi DUFLOT 2014 , plus que la loi Scellier 2012, un dispositif pertinent et équitable, notamment pour les investisseurs qui s’accordent à penser que l'aspect social est plus juste pour les locations.

  

Attention tout de même aux plafonds des ressources et des loyers qui peuvent complètement fausser la donne car vraiment trés bas sur certains secteur... 

 

Cette réforme s’inscrit dans une logique de marché et vise à relancer le marché locatif et l’attractivité de l’investissement de l’immobilier neuf. Pour cela le législateur à réduit la possibilité de l’investissement en limitant le dispositif à l’achat d’un seul logement par an et ceci dans le souci d’éviter l’investissement dans des logements de petites surfaces uniquement.

  

Cela aura pour effet de rendre l’offre plus homogène en fonction de la fiscalité et de la capacité financière de chaque contribuable.

Dans ce dispositif il y a très peu de contraintes, il y a certes un plafond d’investissement pour être au plafond fiscal mais rien n’oblige l’investisseur à rester en dessous des 300 000 €, attention encore aux limites de ressources des locataires.

  

Le remboursement de l’emprunt se faisant alors en grande partie par le locataire à travers des loyers perçus et par l’Etat grâce aux économies d’impôt réalisées, si bien que l’épargne mensuelle de l’investisseur devient supportable pour compléter le dispositif. Ceci permet à un certains nombre de particuliers de se constituer  un patrimoine sans bouleverser leur train de vie.  

 

Toutefois l’aspect fiscal, même si il est important, ne doit être qu’un élément de la rentabilité de l’opération et non un but en soi. Il conviendra d’être plutôt attentif aux aspects de demande locative, de la qualité de la gestion locative ainsi que de la qualité du bien (construction et localisation) puisque ces critères seront largement déterminants lors de la revente du bien et pour s’assurer la meilleure plus value possible à la sortie. 

 

Bien que cela paraisse évident, cela n’est pas toujours vérifié sur les investissements réalisées. Aussi le législateur à prévu d’inclure dans cette loi un « zonage » plus rigoureux avec des zones géographiques qui seront définies et précisées par décret. Elles concerneront les villes dynamiques ou l’offre de logements est largement inférieure à la demande locative.

  

 Aussi pour tous ceux désireux de créer, compléter ou diversifier leur patrimoine, se constituer un capital, améliorer leur retraite, protéger leur conjoints ou la cellule familiale ce type d’investissement va vite devenir un actif incontournable dans une bonne gestion de patrimoine.      

 

 

 

  

Le recours au CREDIT est indispensable pour optimiser cette opération et le choix du financement en devient un des leviers incontournables.

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