Loi Bouvard Censi


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La loi de finances rectificative de 2009 a instaurer une nouvelle réduction d’impôts en faveur des investissements locatifs dans certaines résidences meublées. Ce dispositif vient compléter le dispositif LMNP classique et non le remplacer.

En effet la loi « Bouvard-Censi » prévoit d’accorder aux personnes physiques qui investissent notamment dans des résidences pour l’accueil aux personnes les plus fragiles (EHPAD), dans des résidences avec services aux étudiants, dans des résidences de tourisme classées, une réduction d’impôts de 11% du montant de leur investissement, plafonné à 300 000€ HT en 2012.

En résumé les clients auront donc dorénavant le choix entre l’acquisition en régime LMNP classique ou LMNP « Bouvard-Censi »

L’investisseur doit être Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP) pour bénéficier de se dispositif et personne dans le foyer fiscal ne doit être en LMP.
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La loi Bouvard Censi 2012

Comme tous les supports immobiliers le choix d’un investissement en LMNP doit être motivé par la valeur du bien que l’on appréciera au regard de son emplacement et de son usage futur : Les résidences étudiantes doivent être proches des universités et écoles, les résidences hôtelières situées aux endroits les plus séduisants d’une région très touristique (bord de mer, montagne, tourisme vert ou centre des métropoles) ou proche de voies de communication et zones d’activités d’une région dynamique (pour le tourisme d’affaires) etc… 


 Quel que soit le type de résidence, il est nécessaire de tenir compte de l’obligation de l’offre de services para-hôteliers tels que :


-   l’accueil et le gardiennage


-   le nettoyage régulier des locaux


-   le service de blanchisserie


-   la fourniture de petits déjeuners


Il faut au moins trois prestations et il doit s’agir d’un établissement commercial composé d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés.


Ainsi le particulier, qui fait l’acquisition d’un bien  en LMNP « Bouvard- Censi » doit s’engager à le louer en meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence, à compter du mois qui suit leur achèvement ou leur acquisition. Il le donne en gestion par bail commercial à une société d’exploitation qui fournira au moins ces trois services para-hôteliers, et il pourra ainsi bénéficier de la récupération de TVA.
 

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Fiscalité générale et avantages fiscaux 2012

La réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient du ou des logements et ce dans la limite de 300 000 € HT d’acquisitions annuelles réalisées éventuellement sur plusieurs logements ce prix de revient s’entend hors taxes dans la mesure où la TVA est récupérable.


Cette réduction d’impôts était de 25% sur 2009 et 2010 puis de 18 % sur 2011 et et maintenant  11% en 2012.


Le montant de la réduction d’impôts est calculé sur l’année d’achèvement (VEFA) ou de l’acquisition si celle-ci est ultérieure et répartit sur 9 ans par fractions égales. Si la fraction de la réduction d’impôts est supérieure à l’impôt dû au titre de cette même année alors le solde peut être reporté et imputé sur les années suivantes jusqu’à la sixième année.


Les caractéristiques du statut LMNP demeurent à l’exception des règles d’amortissement des immobilisations. En effet on ne peut pratiquer les amortissements comptables que pour  la fraction du prix de revient excédant le montant retenu pour la réduction d’impôts (300 000 €). Ces amortissements seront ensuite différés sans limitation de durée, par application de la règle selon laquelle les amortissements ne peuvent pas générer de déficit fiscal et sont donc déductibles des revenus ultérieurs de même nature.


Pour le reste Il subsiste l’exonération de la taxation sur les plus values après la 30 année de détention et la possibilité comme on l’a vu de récupérer la TVA de l’acquisition.


Comme on l’a évoqué plus haut, sur du neuf l’investisseur peut prétendre à la récupération de la TVA qui intervient dans les 6 mois de la livraison du bien.


Cette TVA pouvant servir de trésorerie pour rembourser les échéances de prêt ou bien pour compléter un contrat de capitalisation.

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Exemple

Pour l’achat d’un appartement à 358 800 € TTC  l’investisseur récupère dans les 6 mois suivant la livraison la TVA, soit 58 800 € , qu’il utilisera à sa convenance, ceci représentant le premier argument fiscal mais pas le plus important.

Sur 2009 et 2010 le taux de réduction fiscale était de 25% soit une économie fiscale de :

300 000 € ht x 25 % = 75 000 € soit 8 333,33 € par an sur 9 ans

Sur 2012 le taux de réduction fiscale est de 11% soit une économie de :

300 000 € ht x 11% = 33 000 € soit 3 667 € par an sur 9 ans

                                         

Conclusion

En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine, tout en vous garantissant des revenus en vue de votre retraite en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.

En effet la combinaison entre la récupération de la TVA, de la réduction d’impôts et de l’application des règles BIC permet d’amplifier les performances de l’opération.

Si cette période coïncide avec le passage à la retraite ces recettes représenteront un précieux complément de revenus exonéré d’impôts. Pour cela il convient de soigner le choix du FINANCEMENT ET DU CREDIT (voir notre rubrique financement)

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 Pour en savoir plus sur le devenir de la TVA

La TVA est conservée par le premier acquéreur sans conditions de délais du moment ou il revend avec le bail commercial. Le second acheteur achète "HT" et ne peux prétendre à la récupération de TVA.

EXPLICATION DE LA TVA A LA REVENTE

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