LE MARCHE IMMOBILIER ET LOCATIF DE SAINT MARTIN

Pourquoi investir sur l'île de SAINT MARTIN en 2024 ?

La population de la partie française a connu une très forte croissance en raison du développement du tourisme consécutif à la loi de défiscalisation DOM-TOM de 1985. Cette dernière est devenue très cosmopolite.

La partie française ne comptait que 8 000 habitants, environ, en 1982, pour atteindre plus de 28 000 en 1990. Selon un recensement complémentaire de 2002, il y avait 31 397 résidents. Enfin, la population légale de 2024 s'élève à 37 692 habitants coté français.

• La partie française compte  beaucoup de plages (37 exactement), certaines face à l'est avec les eaux agitées de l'Atlantique, les autres baignées par les eaux calmes de la mer des Caraïbes.
  
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• Plusieurs ont des restaurants et des activités nautiques. Le nudisme est officiellement autorisé sur l'extrémité droite de la plage de la Baie orientale, mais est toléré sur beaucoup d'autres.
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• Nombreuses boutiques dont certaines de grand luxe (Prêt à porter, bijoux, HI-FI, cigares, alcools, ameublement...).
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• L'île compte de nombreux bons restaurants et même d'excellents : gastronomie française, cuisine caribéenne, cuisine internationale. (+ de 300 restaurants coté français)
  
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• Grand-Case, village de la côte nord-ouest composé de pittoresques maisons en bois cernées d'hibiscus, offre des restaurants en bordure de plage qui lui ont valu le titre de « capitale gourmande de la Caraïbe ». Au menu : poissons et crustacés, entre cuisine locale et gastronomie française.
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• Il existe une salle de cinéma municipale située à Sandy-Ground mais contrairement à la partie néerlandaise il n'y a aucun casino en zone française.
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• Belles randonnées pédestres sur les sentiers des collines et du littoral.
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• En février, le fameux carnaval à Marigot.
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DE LA SCELLIER DOM TOM A LA PINEL OUTRE MER 2024 - SAINT MARTIN

Le Marché Locatif en 2024

SAINT MARTIN, coté Français a une population sans cesse croissante comme indiqué précédemment.

Compte tenu du faible nombre de livraison, moins de 50 logements neufs livrés chaque année en moyenne avec 250 nouvelles familles arrivant pour vivre sur l'île, c'est un véritable parcours du combattant pour trouver un logement.

LES LOYERS ET L'OPTION FISCALE 2024

Aujourd'hui le marché locatif est relativement tendu pour les locataires, il est très difficile de trouver un logement (3 à 6 mois d'attente), les loyers sont donc relativement élevés :

750€ à 950€ pour un T2

1 000€ à 1250€ pour un T3

1 350€ à 1850€ pour un T4 ou une villa

Le montant de ces loyers exclut donc immédiatement l'option fiscale "Girardin intermediare" ou "Girardin IS" où les plafonds des loyers et des ressources sont inappropriés pour les grandes surfaces et correspondre au minimum demandé par les assureurs sauf à plafonner les loyers à hauteur des plafonds PINEL OUTRE MER 2022. A défaut, Il faudra donc se contenter d'un T2 pour ce choix fiscale ou s'aligner sur un loyer plus bas que le marché au choix.

                                                                     ARTICLE DE PRESSE - Loyer de Saint Martin plus cher qu'à PARIS en 2021 ?, cliquez ici pour télécharger l'article

Il faut donc utiliser l'option fiscale "Pinel Outre Mer" qui  permet d'avoir à ce jour une rentabilité meilleure en démembrant les parkings (revenus foncier classique en plus du loyer de l'appartement en Pinel mais toujours en dessous du prix du marché) par rapport aux autres Dom, Tom ou faire directement du LMNP en saisonnier avec amortissement du bien et des frais de notaire.

Effectivement avec un prix n'excédant pas 4 500 à 5 400€/m² sur nos programmes dans le neuf et des loyers aussi intérréssants, SAINT MARTIN bénéficie d'une très bonne rentabilité sur une opération Fiscale.

La location saisonnière quand à elle bénéficie de la forte demande touristique évoquée un peu plus haut avec des loyers à la semaine élevés assurant une location d'environ 28 à 40 semaines pleines par an !!!

Le Libre Choix de l’assureur 2024

Notre analyse pragmatique du marché, est partagée par les assureurs, effectivement peu ou pas de "Turn-over", pas de loyers impayés.

c'est pourquoi la INSOOR, pour un coût 10 fois moins élevé qu'à la Réunion, nous propose un package complet tel que :

                                                                                                                                      Carence locative de 6 mois,

                                                                                                                                        détérioration immobilière,

                                                                                                                                                recours juridique,

                                                                                                                      vacance locative avec 1 mois de franchise,

                                                                                                                                                  loyers impayés,

                                                                                                                et sa fameuse garantie de revente (prime unique de 567€)

le tout pour un coût de 4.50% avec la vacance locative ou de 2.5% sans

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