LE MARCHE IMMOBILIER ET LOCATIF DE SAINT MARTIN

  

 loi-girardin Le Marché Locatif  loi-girardin

LES LOYERS ET L'OPTION FISCALE 

 loi-girardin Le libre choix de l'assureur
 

Pourquoi investir sur l'île de SAINT MARTIN en 2022 ?

La population de la partie française a connu une très forte croissance en raison du développement du tourisme consécutif à la loi de défiscalisation DOM-TOM de 1985. Cette dernière est devenue très cosmopolite.


La partie française ne comptait que 8 000 habitants, environ, en 1982, pour atteindre plus de 28 000 en 1990. Selon un recensement complémentaire de 2002, il y avait 31 397 résidents. Enfin, la population légale de 2020 s'élève à 37 692 habitants coté français.


Évolution démographique
1962 1968 1975 1982 1990 1999 2002 2006
4 001 4 992 5 550 8 072 28 518 29 078 31 397 35 263
Nombre retenu à partir de 1962 : population sans doubles comptes

  • La partie française compte  beaucoup de plages (37 exactement), certaines face à l'est avec les eaux agitées de l'Atlantique, les autres baignées par les eaux calmes de la mer des Caraïbes.
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  • Plusieurs ont des restaurants et des activités nautiques. Le nudisme est officiellement autorisé sur l'extrémité droite de la plage de la Baie orientale, mais est toléré sur beaucoup d'autres.
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  • Nombreuses boutiques dont certaines de grand luxe (Prêt à porter, bijoux, HI-FI, cigares, alcools, ameublement...).
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  • L'île compte de nombreux bons restaurants et même d'excellents : gastronomie française, cuisine caribéenne, cuisine internationale. (+ de 300 restaurants coté français)
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  • Grand-Case, village de la côte nord-ouest composé de pittoresques maisons en bois cernées d'hibiscus, offre des restaurants en bordure de plage qui lui ont valu le titre de « capitale gourmande de la Caraïbe ». Au menu : poissons et crustacés, entre cuisine locale et gastronomie française.
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  • Il existe une salle de cinéma municipale située à Sandy-Ground mais contrairement à la partie néerlandaise il n'y a aucun casino en zone française.
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  • Belles randonnées pédestres sur les sentiers des collines et du littoral.
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  • En février, le fameux carnaval à Marigot.
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La température absolue de l'air peut varier de 17 °C à 35 °C pour une moyenne annuelle de 27 °C. La température de la mer en surface est assez constante entre 25 °C et 28 °C.

Saint Martin n'a pas attendu d'être une collectivité d'outre mer (depuis 2007) pour cultiver sa différence. L'influence historique américaine domine la culture de l'île touristique qui reçoit prés de 2,5 millions de visiteurs annuels (post Covid-19). Sur le seul mois de décembre, 81 paquebots de croisière y ont accostés et l'aéroport International de Juliana est un important point de départ et d'arrivée de toutes les destinations. (plus de 200 vols par jour et + de 1500 destinations).


SAINT MARTIN CULTIVE SA DIFFERENCE


SAINT MARTIN DETIENT LE RECORD DE DENSITE DE L'OUTRE MER !



DOSSIER DU DEPARTEMENT : FAIRE DU BUSINESS A SAINT MARTIN
FISCALITE ENTREPRISE ET AVANTAGE EN TOUT GENRE


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POST IRMA, APRES LE CYCLONE DE SEPTEMBRE 2017, LA RECONSTRUCTION ET LE RETOUR DU TOURISME DE MASSE JUIN 2018





MARS 2021 - ARTICLE PRIX IMMOBILIER SUR CUL DE SAC ET BAIE ORIENTALE SUPERIEUR A 7300 Euros


AMENAGEMENT DU FRONT DE MER DE MARIGOT DE 2023 - 2025


BEACH HOTEL - LANCEMENT DES TRAVAUX - 40 millions d'euros - Février 2022


DE LA SCELLIER DOM TOM A LA PINEL OUTRE MER 2022 - SAINT MARTIN

 

DEPUIS LE DISPOSITIF SCELLIER, LA DEFISCALISATION ETENDUE A SAINT MARTIN

 RETROUVEZ L'ARTICLE DE LOI D'OUTRE MER ET LES PLAFONDS DE LOCATION

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RESCRIT BERCY POUR LA SURFACE DE LA VARANGUE A PRENDRE EN COMPTE

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Le Marché Locatif en 2022

 
Si nous prenons les chiffres officiels de la Chambre du Commerce et de l’Industrie, associés à ceux de l’INSEE, c’est bien un manque de plus de 5 400 logements qui se reporte d’année en année sans jamais être comblé et ce en raison de l’afflux régulier de nouveaux arrivants, mais également parce que la location saisonnière très développée sur SAINT MARTIN est beaucoup plus rentable que la location à l'année !

SAINT MARTIN, coté Français a une population sans cesse croissante comme indiqué précédemment.


Compte tenu du faible nombre de livraison, moins de 50 logements neufs livrés chaque année en moyenne avec 250 nouvelles familles arrivant pour vivre sur l'île, c'est un véritable parcours du combattant pour trouver un logement.

LES LOYERS ET L'OPTION FISCALE 2022

Aujourd'hui le marché locatif est relativement tendu pour les locataires, il est très difficile de trouver un logement (3 à 6 mois d'attente), les loyers sont donc relativement élevés :


750€ à 950€ pour un T2

1 000€ à 1250€ pour un T3

1 350€ à 1850€ pour un T4 ou une villa


Le montant de ces loyers exclut donc immédiatement l'option fiscale "Girardin intermediare" ou "Girardin IS" où les plafonds des loyers et des ressources sont inappropriés pour les grandes surfaces et correspondre au minimum demandé par les assureurs sauf à plafonner les loyers à hauteur des plafonds PINEL OUTRE MER 2022. A défaut, Il faudra donc se contenter d'un T2 pour ce choix fiscale ou s'aligner sur un loyer plus bas que le marché au choix.


                                                                     ARTICLE DE PRESSE - Loyer de Saint Martin plus cher qu'à PARIS en 2021 ?, cliquez ici pour télécharger l'article


Il faut donc utiliser l'option fiscale "Pinel Outre Mer" qui  permet d'avoir à ce jour une rentabilité meilleure en démembrant les parkings (revenus foncier classique en plus du loyer de l'appartement en Pinel mais toujours en dessous du prix du marché) par rapport aux autres Dom, Tom ou faire directement du LMNP en saisonnier avec amortissement du bien et des frais de notaire.


Effectivement avec un prix n'excédant pas 4 500 à 5 400€/m² sur nos programmes dans le neuf et des loyers aussi intérréssants, SAINT MARTIN bénéficie d'une très bonne rentabilité sur une opération Fiscale.

 

La location saisonnière quand à elle bénéficie de la forte demande touristique évoquée un peu plus haut avec des loyers à la semaine élevés assurant une location d'environ 28 à 40 semaines pleines par an !!!

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Le Libre Choix de l’assureur 2022

 

Notre analyse pragmatique du marché, est partagée par les assureurs, effectivement peu ou pas de "Turn-over", pas de loyers impayés.


c'est pourquoi la INSOOR, pour un coût 10 fois moins élevé qu'à la Réunion, nous propose un package complet tel que :


                                                                                                                                      Carence locative de 6 mois,

                                                                                                                                        détérioration immobilière,

                                                                                                                                                recours juridique,

                                                                                                                      vacance locative avec 1 mois de franchise,

                                                                                                                                                  loyers impayés,

                                                                                                                et sa fameuse garantie de revente (prime unique de 567€)

le tout pour un coût de 4.50% avec la vacance locative ou de 2.5% sans

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