Loi Scellier


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Le 22 décembre 2008 le parlement a adopté un nouveau dispositif d’investissement : La loi SCELLIER / CARREZ 2009. Cette loi vient réformer les dispositifs Robien recentrée et Borloo. 


Les gouvernements successifs avaient mis en place des dispositifs fiscaux afin d’inciter les ménages à investir dans l’immobilier locatif privé (Méhaignerie, Périssol, Besson, De Robien, Robien recentrée et Borloo populaire) faisant face ainsi à la pénurie de logements locatifs et dans le souci d’un renouvellement du parc immobilier urbain, mais la modification des tranches marginales d’imposition (TMI) associée à une certaine dérive des précédents dispositifs d’amortissement ont rendu quasi obligatoire la réforme de ces derniers et c’est en ce sens que la loi SCELLIER à été pensée : Redonner de l’air au marché locatif et au secteur de l’immobilier tout en s’assurant de la pertinence de cet investissement tant sur la qualité de construction que sur la localisation des biens éligibles à ce nouveau dispositif.


La loi SCELLIER s’adresse toujours à un large public payant au moins 2 000 € d’impôts et désireux de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.  

 

 Le dispositif SCELLIER vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et une raréfaction dramatique de l’offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.


Il vient également en aide au secteur de l’immobilier qui, faute de capitaux et donc d’investisseurs privés peu séduits par les avantages issus des dispositifs précédents, commençait à s’éssouffler inexorablement.   


 

 Le succès de ce dispositif tiendra dans la simplicité de son articulation fiscale (beaucoup plus simple que les dispositifs d’amortissement !) et surtout dans le fait qu’il est plus équitable que les précédentes lois car l’économie fiscale sera la même et cela quelque soit le niveau de revenus, et la composition, du ménage et donc sa TMI. Sans oublier bien sûr l’éternelle attirance des ménages à investir dans la pierre. 


Le principe est simple puisqu’il reprend celui de la Loi De Robien : Location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien , loyers plafonnés, pas de plafonds de ressources du locataire et pas de location à un membre du foyer fiscal. Le plafond du loyer sera fixé par décret, en fonction de la zone de localisation du bien.

Les logements doivent être neufs ou en VEFA et loués pendant 9 ans minimum au titre de résidence principale du locataire avec une option possible pour une nouvelle période d’engagement de deux fois trois ans. En contrepartie le contribuable pourra récupérer fiscalement jusqu’à 21% de son investissement sur l’impôt à payer s'il est en BBC.
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Avantage fiscal de la Loi Scellier 2012

 A partir du 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2012, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, destiné à la location, pourra bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 13% de son prix d’acquisition + frais de notaire,  plafonné à 300 000 € si le logement est en BBC  (Bâtiment Basse Consommation)


Soit une économie maximale de 39 000 € sur une période de 9 ans. Le contribuable pourra bénéficier d’une réduction supplémentaire de 8% s’il s’engage à louer le bien pendant les 6 années suivantes sous des conditions de plafond de loyer mais en plus cette fois de ressources également. Ce dispositif permet donc une économie fiscale totale maximale de 21% en BBC soit 63 000 €.


Cette mesure ne sera autorisée que pour une seule acquisition par année, mais n’exclut pas la réalisation d’autres investissements immobiliers relevant d’autres dispositifs fiscaux. Bien évidement on ne peut pas cumuler deux dispositifs dans la même acquisition !


Les avantages fiscaux prennent effet dès l’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure et il est à noter que si l’avantage fiscal est supérieur à l’impôt à payer, alors il n’y aura pas de crédit d’impôt mais le l’excédent fiscal pourra être reportable et imputable sur l’impôt des 6 années suivantes.


Le contribuable, dans cette opération, devra respecter un plafond mensuel de loyer au m² de surface habitable qui est fixé par décret et est en corrélation avec la zone de localisation du bien.       

 

 

 Zonage Carrez / Scellier du 29/04/2009, cliquez ici pour le télécharger


ZONAGE MODIFIE EN 2011 AVEC LA ZONE A BIS, pour télécharger la zone A BIS, cliquez ici

Article 199 septvicies, pour télécharger l'article, cliquez ici

Modification de l'article 199 septivicies - loi de finance 2012, pour le télécharger, cliquez ici

                                                                                          

                                                                                    Scellier délai de construction 5b-19-12, pour télécharger l'article, cliquez ici

                                                                                           Scellier, plafond du m² par zone, pour télécharger l'article, cliquez ici


Voici les plafonds applicables pour l’année 2012 en SCELLIER   (si le contribuable veut rester 2 X 3ans de plus et bénéficier de 2% supplémentaires de réduction d'impots par an) :    


1/ Plafonds de loyers :


Plafond Scellier ( 9ans )

Plafond Carrez (15 ans)

Zone A Bis

         22.08 euros/m²

       17.66 euros/m²

Zone A          16.38 euros/m²        13.10 euros/m²
Zone B1

         13.22 euros/m²

       10.58 euros/m²

Zone B2

          10.78 euros/m²

          8.62 euros/m²

Zone C agréée             7.50 euros/m²           6.00 euros/m²
 

2/ Plafond de ressources :  

Composition du foyer

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

45 241 €

33 605 €

30 805 €

30 597 €

Couple (marié ou pacsé)

67 612 €

49 349 €

45 237 €

41 124 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

81 276 €

59 078 €

54 155 €

49 231 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

97 355 €

71 498 €

65 540 €

59 582 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

115 250 €

83 916 €

76 925 €

69 929 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

129 686 €

94 657 €

86 770 €

78 882 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5ème

+14 455 €

+10 752 €

+9 856 €

+8 960 €

 

Scellier 2011,  plafonds loyers, cliquez ici pour le télécharger

 

                                                                                               Scellier 2012, plafonds loyers, BOI 5-B-6-12, cliquez ici pour le télécharger

 

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Exemple  

 Un propriétaire achète, en mars 2012, un appartement BBC neuf et livré de 60 m² à Lyon dont le coût de revient est  de 180 000 €. 


Sur 9 ans l’économie fiscale totale est de 13 % de 180 000 € soit 23 400 € répartie sur les 9 ans. Soit 2 600 € par an sur 9 ans. Avec la possibilité de repartir sur une période de 6 ans avec 8% supplémentaires soit 2 400 € par an les 6 années suivantes.


Au total c’est une économie réelle de 37 800 € qui est réalisée sur cet investissement, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison.

 

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Conclusion

 L’engouement des contribuables pour le placement pierre fait de la Loi SCELLIER , plus que pour les lois qui l’ont précédée, le dispositif le plus pertinent et le plus équitable dans sa catégorie, notamment pour les investisseurs qui s’étaient vus exclus de la possibilité d’accès aux lois fiscales eu égard au changement des tranches marginales.


Cette réforme s’inscrit dans une logique de marché et vise à relancer le marché locatif et l’attractivité de l’investissement de l’immobilier neuf. Pour cela le législateur à réduit la possibilité de l’investissement en limitant le dispositif à l’achat d’un seul logement par an et ceci dans le souci d’éviter l’investissement dans des logements de petites surfaces uniquement.


Cela aura pour effet de rendre l’offre plus homogène en fonction de la fiscalité et de la capacité financière de chaque contribuable.

Dans ce dispositif il y a très peu de contraintes, il y a certes un plafond d’investissement pour être au plafond fiscal mais rien n’oblige l’investisseur à rester en dessous des 300 000 €, aucune limite de ressources des locataires et aucune condition de ressource de celui-ci.


Le remboursement de l’emprunt se faisant alors en grande partie par le locataire à travers des loyers perçus et par l’Etat grâce aux économies d’impôt réalisées, si bien que l’épargne mensuelle de l’investisseur devient faible pour compléter le dispositif. Ceci permet à un grand nombre de particuliers de se constituer  un patrimoine sans bouleverser leur train de vie.


Toutefois l’aspect fiscal, même si il est important, ne doit être qu’un élément de la rentabilité de l’opération et non un but en soi. Il conviendra d’être plutôt attentif aux aspects de demande locative, de la qualité de la gestion locative ainsi que de la qualité du bien ( construction et localisation) puisque ces critères seront largement déterminants lors de la revente du bien et pour s’assurer la meilleure plus value possible à la sortie.


Bien que cela paraisse évident, cela n’est pas toujours vérifié sur les investissements réalisées. Aussi le législateur à prévu d’inclure dans cette loi un « zonage » plus rigoureux avec des zones géographiques qui seront définies et précisées par décret (à paraître). Elles concerneront les villes dynamiques ou l’offre de logements est largement inférieure à la demande locative.


 Aussi pour tous ceux désireux de créer, compléter ou diversifier leur patrimoine, se constituer un capital, améliorer leur retraite, protéger leur conjoints ou la cellule familiale ce type d’investissement va vite devenir un actif incontournable dans une bonne gestion de patrimoine.

     

Le recours au CREDIT est indispensable pour optimiser cette opération et le choix du financement en devient un des leviers incontournables.

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Pour en savoir plus

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