Loi Pinel et Pinel Outre Mer


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La loi de finance 2015 a mis en place un dispositif de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif- le Dispositif Pinel. Cette loi vient réformer les dispositifs Duflot et  Duflot Outre mer qui ont eux même remplacé les dispositifs Scellier et Scellier intermédiare  Les dispositifs Pinel et Pinel Outre Mer ont été prorogés jusqu'au 31/12/2017

 

Les gouvernements successifs avaient mis en place des dispositifs fiscaux afin d’inciter les ménages à investir dans l’immobilier locatif privé (Méhaignerie, Périssol, Besson, De Robien, Robien recentrée, Borloo populaire, Scellier et Scellier Intèrmediare, Duflot et Duflot outre mer) faisant face ainsi à la pénurie de logements locatifs et dans le souci d’un renouvellement du parc immobilier urbain, mais la modification des tranches marginales d’imposition (TMI) associée à une certaine dérive des précédents dispositifs d’amortissement ont rendu quasi obligatoire la réforme de ces derniers et c’est en ce sens que la loi SCELLIER à été pensée : Redonner de l’air au marché locatif et au secteur de l’immobilier tout en s’assurant de la pertinence de cet investissement tant sur la qualité de construction (BBC) que sur la localisation des biens éligibles à ce nouveau dispositif. Plusieurs fois réformé par le précédent gouvernement, c'est maintenant le dispositif Pinel, sur le même principe de réduction d'impôt qui prend la relève en 2015. Elle est applicable avec effet rétroactif au 1er septembre 2014.

  

La loi PINEL s’adresse toujours à un large public payant au moins 2 000 € d’impôts et désireux de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.  

 
Article de Presse Investissement conseil Octobre 2015, PINEL OUTRE MER, cliquez ici

 

Le dispositif PINEL vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et une raréfaction dramatique de l’offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.   

 

Le succès de ce dispositif tiendra dans la simplicité de son articulation fiscale (beaucoup plus simple que les dispositifs d’amortissement !) et surtout dans le fait qu’il est plus équitable que les précédentes lois car l’économie fiscale sera la même et cela quelque soit le niveau de revenus, et la composition, du ménage et donc sa TMI. Sans oublier bien sûr l’éternelle attirance des ménages à investir dans la pierre  

 

Le principe est simple puisqu’il reprend celui de la Loi DUFLOT : Location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien , loyers plafonnés, plafonds de ressources du locataire à déterminer lors d'un prochain décret. Le plafond du loyer sera fixé lui aussi par décret, en fonction de la zone de localisation du bien.

Les logements doivent être neufs ou en VEFA et loués pendant 6, 9 ou 12 ans minimum au titre de résidence principale du locataire avec cette fois aucun report possible de la réduction d'impôts. En contrepartie le contribuable pourra récupérer fiscalement
12% si location 6 ans, 18% si location 9 ans ou bien 21% si location 12 ans, du coût de revient de son investissement.
 

  

PRÉCISIONS prolongation de l'engagement de location :


Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de six ans et qu'il décidera de continuer à louer son logement pour trois ans, renouvelable fois au choix, il pourra bénéficier d'un supplément de réduction d'impôt de 6% supplémentaire imputable à raison de 2% par an sur trois (de 6 ans à 9 ans) puis de 3% sur 3 ans supplémentaire (de 9 ans à 12 ans) soit 1% par an.

  

Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de neuf ans et qu'il décidera de continuer à louer son logement pour trois ans, une seule fois, il pourra bénéficier d'un supplément de réduction d'impôt de 3% supplémentaire imputable à raison de 1% par an sur trois ans et donc sa reduction d'impots se calculera directement sur le pourcentage divisé par 9 ans.  

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Avantage fiscal de la Loi PINEL 2017

A partir du 1er janvier 2015, loi de finance 2015, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, destiné à la location, pourra bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 12%, 18% ou 21% de son prix d’acquisition + frais de notaire,  plafonné à 300 000 €, suivant la durée de détention et de location du bien. 

Soit une économie maximale de 63 000 € sur une période de 12 ans. La réduction d'impôt sera incluse dans le plafond global des 10 000€ maxi par foyer fiscal.

Le propriétaire du logement devra prendre l'engagement de louer le logement nu à une personne physique, à titre d'habitation principale et à des prix de loyers qui n'excèdent pas des plafonds déterminés par décret.

 

Attention aussi au plafond du prix au m² ouvrant le droit à la réduction d'impôt, celui ci est fixé à 5 500€ / m² de la surface habitable, majorée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m² hors parking.

 

La location peut être consenti à un membre du foyer fiscal du propriétaire, à l'un de ses ascendants ou descendants, ce qui change de la loi Duflot.

Cependant, les revenus de ces personnes, ascendants ou descendants ne devront pas excéder des plafonds déterminés par décret.  
 

Le logement devra être achevé dans les trente mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier et loué dans les douze mois suivant sa livraison


Le dispositif PINEL remanie profondément les modalités de calcul des plafonds de loyers. Dorénavant, ceux ci seront déterminés par décret en fonction de la localisation du logement mais surtout de son type. Les plafonds de loyers pourraient donc être fixés, en fonction des typologies de logements mais surtout en fonction de leur niveau de performance énergétique.

La loi de finances pour 2015, prévoit que ces plafonds pourront être réduits afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.
Dans ce dernier cas, la détermination de ces nouveaux plafonds réduits, sera de la compétence du représentant de l'État, après avis du comité régional de l'habitat. Ici aussi, un profond remaniement des zonages et du montant de plafonds est à prévoir.

Cette mesure ne sera autorisée que pour deux acquisitions par année, mais n’exclut pas la réalisation d’autres investissements immobiliers relevant d’autres dispositifs fiscaux, dans le respect du plafond des niches fiscales globales. Bien évidement on ne peut pas cumuler deux dispositifs pour la même acquisition ! 

 

Les avantages fiscaux prennent effet dès l’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure et il est à noter que si l’avantage fiscal est supérieur à l’impôt à payer, alors il n’y aura pas de crédit d’impôt et le l’excédent fiscal ne pourra pas être reporté ou imputé sur l’impôt des années suivantes. 

 

Le contribuable, dans cette opération, devra respecter un plafond mensuel de loyer au m² de surface habitable qui est fixé par décret et est en corrélation avec la zone de localisation du bien.       


Voici les plafonds applicables pour l’année 2017 en PINEL :    


1/ Plafonds de loyers :


 

Plafond Scellier 2012

Plafond PINEL 2017

Zone A Bis

         22.08 euros/m²

       16.83 euros/m²

Zone A          16.38 euros/m²        12.50 euros/m²
Zone B1

         13.22 euros/m²

       10.07 euros/m²

Zone B2

          10.78 euros/m²

          8.75 euros/m²

Zone C agréée             7.50 euros/m²          
 
 
 

2/ Plafond de ressources : 


Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

37 126

37 126 €

30 260

27 234

Couple (marié ou pacsé)

55 486

55 486 €

40 410 

36 368

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

72 737

66 699 €

48 596

43 737

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

86 843

79 893 €

58 666

52 800

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

103 326 €

94 579 €

69 014

62 113

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

116 268

106 431 €

77 778

70 000 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5ème

+12 954

+ 11 859 €

+ 8 677

+7 808

 

 

                                                                                              DUFLOT / PINEL 2015, plafonds de Loyer et Ressources, cliquez ici pour le télécharger

                                                                                              DUFLOT / PINEL 2015, Nouveau Zonage 14/10/2014, cliquez ici pour le télécharger

                                                                                              PINEL PLAFONDS RESSOURCES ET LOYERS 2016, cliquez ici pour le télécharger

                                                                                              PINEL PLAFONDS RESSOURCES ET LOYERS 2017, cliquez ici pour le télécharger

 

Comme pour la loi Duflot, les plafonds de loyers, pour 2014 en métropole, sont, en fonction de la surface du logement. Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer du tableau (éventuellement modulé localement) par la surface du logement et le coefficient suivant : (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement (le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2).

 

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Avantage fiscal de la Loi PINEL OUTRE MER 2017


1 /  Outre mer 2017

La loi PINEL, comme la loi Duflot à l'époque, prévoit un volet Outre Mer.

Cette loi à été mise en place pour soutenir l’économie locale des DOM TOM par le biais de l’investissement dans l’immobilier. Elle s’inscrit dans une logique de long terme et par le biais d’incitations fiscales encourage les contribuables à participer à cette dynamique de développement à l’outre mer.


Le principe de ce dispositif est donc d’investir dans le logement neuf à vocation d’habitation principale pour le locataire. En contrepartie les particuliers pourront bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, beaucoup plus conséquent que dans un investissement en métropole, soit : 23% sur 6 ans de location, 29% sur 9 ans de location et 32% sur 12 ans de location, investissement lui aussi plafonné à 300 000€. La réduction d'impôt sera incluse dans le plafond global des 18000€ maxi par foyer fiscal pour l'outre mer.

 

Attention aussi au plafond du prix au m² ouvrant le droit à la réduction d'impôt, celui ci est fixé à 5 500€ / m² de la surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement

Pour les logements situés dans une collectivité territoriale d'outre mer, éligible à la réduction d'impôt, le plafond des ressources est le même qu'en métropole.

 

Le plafond de loyer est de 10.14 €/m² de la surface calculée ci dessus en 2017


Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016, le plafond de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, applicable est fixé à :


- 10,14 € pour les investissements afférents à des logements situés à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon ;


- 12,55 € pour les investissements afférents à des logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française et dans les îles Wallis et Futuna.

 

Le logement devra être achevé dans les trente mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier pour être éligible à la loi Pinel et loué dans les douze mois suivant sa livraison

 

2 / Plafonds de ressource Pinel Outre mer 2017


Composition du foyer

Dom, saint martin ou

Saint Pierre et Miquelon

Nouméa, Polynesie

Wallis et Futuna

Personne seule

27 499

30 405

Couple (marié ou pacsé)

36 724

40 602

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

44 164

48 829

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

53 315

58 947

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

62 718

69 344

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

70 683

78 150

Majoration par personne à charge à partir de la 5ème

+ 7 887

+8 719

 

PRÉCISIONS prolongation de l'engagement de location :


Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de six ans et qu'il décidera de continuer à louer son logement pour trois ans, renouvelable fois au choix, il pourra bénéficier d'un supplément de réduction d'impôt de 6% supplémentaire imputable à raison de 2% par an sur trois (de 6 ans à 9 ans) puis de 3% sur 3 ans supplémentaire (de 9 ans à 12 ans) soit 1% par an.

  

Lorsque le propriétaire aura pris un engagement de location initial de neuf ans et qu'il décidera de continuer à louer son logement pour trois ans, une seule fois, il pourra bénéficier d'un supplément de réduction d'impôt de 3% supplémentaire imputable à raison de 1% par an sur trois ans et donc sa réduction d'impôts se calculera directement sur le pourcentage divisé par 9 ans. 


exemple :

Pinel outre mer 23% sur 6 ans soit 3.83% par an pendant 6 ans, prolongation de 3 ans jusqu'à 9 ans : soit 2% par an pendant 3 ans puis prolongation de 3% sur 3 ans soit 1% par an. dans ce cas précis, l'économie d'impôt est dégressive au fil des années.


Pinel outre mer sur 9 ans soit 29% 3.22% par an pendant 9 ans puis prolongation de 3 ans soit 3% donc 1% par an, l'économie est fixe pendant 9 ans puis dégressive les 3 années supplémentaires

 

Exemple  

 

Un propriétaire achète, en octobre 2016, un appartement neuf et livré en métropole de 60 m² à Lyon dont le coût de revient est  de 180 000 €. 

Sur 12 ans l’économie fiscale totale est de 21 % de 180 000 € soit 37 800 € répartie sur les 12 ans de la manière suivante : 32 400€ sur 9 ans soit 3 600 € par an, puis 1% par an de la 9ème à la 12ème année, soit 1 800€/ an.   

 

Au total c’est une économie réelle de 37 800 € qui est réalisée sur cet investissement, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison.

 

OUTRE MER

Un propriétaire achète, en janvier 2017, un appartement neuf et livré EN OUTRE MER de 60 m² à La Réunion dont le coût de revient est  de 180 000 €. 

Sur 6 ans l’économie fiscale totale est de 23 % de 180 000 € soit 41 400 répartie sur les 6 ans. Soit 6 900 € par an sur 6 ans puis 1% par année supplémentaire jusqu'a 12 ans maxi pour atteindre les 29%.

 

Au total c’est une économie réelle de 52 200 € qui est réalisée sur cet investissement, si on reste dans le dispositif pendant 12 ans, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison. 

Par contre si dés le depart, il choisitde s'enagger sur 9 anspour la location, l’économie fiscale totale est de 29 % de 180 000 € soit 52 200 répartie sur les 9 ans. Soit 5800 € par an sur 9 ans puis 1% par année supplémentaire jusqu'a 12 ans maxi pour atteindre les 32%. 

Au total c’est une économie réelle de 57 600 € qui est réalisée sur cet investissement, si on reste dans le dispositif pendant 12 ans, qui démarre l’année de l’achèvement de l’immeuble et quelqu’en soit le mois de livraison.

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Conclusion

 

L’engouement des contribuables pour le placement pierre fait de la Loi PINEL 2015 , plus que la loi duflot 2013, un dispositif pertinent et équitable, notamment pour les investisseurs qui s’accordent à penser que l'aspect social est plus juste pour les locations.

  

Attention tout de même aux plafonds des ressources et des loyers qui peuvent complètement fausser la donne car vraiment très bas sur certains secteurs... 

 

Cette réforme s’inscrit dans une logique de marché et vise à relancer le marché locatif et l’attractivité de l’investissement de l’immobilier neuf. Pour cela le législateur à réduit la possibilité de l’investissement en limitant le dispositif à l’achat d’un seul logement par an et ceci dans le souci d’éviter l’investissement dans des logements de petites surfaces uniquement.

  

Cela aura pour effet de rendre l’offre plus homogène en fonction de la fiscalité et de la capacité financière de chaque contribuable.

Dans ce dispositif il y a très peu de contraintes, il y a certes un plafond d’investissement pour être au plafond fiscal mais rien n’oblige l’investisseur à rester en dessous des 300 000 €, attention encore aux limites de ressources des locataires.

  

Le remboursement de l’emprunt se faisant alors en grande partie par le locataire à travers des loyers perçus et par l’Etat grâce aux économies d’impôt réalisées, si bien que l’épargne mensuelle de l’investisseur devient supportable pour compléter le dispositif. Ceci permet à un certains nombre de particuliers de se constituer  un patrimoine sans bouleverser leur train de vie.  

 

Toutefois l’aspect fiscal, même si il est important, ne doit être qu’un élément de la rentabilité de l’opération et non un but en soi. Il conviendra d’être plutôt attentif aux aspects de demande locative, de la qualité de la gestion locative ainsi que de la qualité du bien (construction et localisation) puisque ces critères seront largement déterminants lors de la revente du bien et pour s’assurer la meilleure plus valu possible à la sortie. 

 

Bien que cela paraisse évident, cela n’est pas toujours vérifié sur les investissements réalisées. Aussi le législateur à prévu d’inclure dans cette loi un « zonage » plus rigoureux avec des zones géographiques qui seront définies et précisées par décret. Elles concerneront les villes dynamiques ou l’offre de logements est largement inférieure à la demande locative.

  

 Aussi pour tous ceux désireux de créer, compléter ou diversifier leur patrimoine, se constituer un capital, améliorer leur retraite, protéger leur conjoints ou la cellule familiale ce type d’investissement va vite devenir un actif incontournable dans une bonne gestion de patrimoine.      

   

Le recours au CREDIT est indispensable pour optimiser cette opération et le choix du financement en devient un des leviers incontournables.

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