Loi Demessine en Z.R

Entrée en vigueur le 1er janvier 2004 la nouvelle mouture de la loi Demessine à rendu encore plus attractif ce montage financier (celle-ci prendra fin au 31 décembre 2010).
Compte tenu du contexte fiscal actuel (nouvelles tranches marginales) ce dispositif est celui qui permet au ménages moyennement et fortement imposés, désireux de diversifier leur patrimoine, de profiter d’économies fiscales suffisament importantes et rendant séduisant ce type de dispositif.
Ceci à amené un grand nombre d’investisseurs à s’intéresser à cette loi  compte tenu des nombreux avantages qu’elle procure comme la possibilité d’occuper le bien dans la plupart des cas. Les contribuables concernés par ce type de dispositif sont ceux qui payent régulièrement plus de 4 200 € d’impôts.

Cette loi à été mise en place pour soutenir et développer les investissements dans le secteur touristique. En effet l’acquéreur devra investir dans une résidence de tourisme classée, située en Zone de Revitalisation Rurale, et destiner ce bien à la location. Cette loi s’inscrit dans une logique de long terme et par le biais d’incitations fiscales encourage les contribuables à participer à cette dynamique de développement.

Le principe de ce dispositif est donc d’investir dans le logement neuf ou en l’état futur d’achèvement et de s’engager à louer le logement nu (non meublé) à l’exploitant de la résidence de tourisme pendant 9 ans minimum. En contrepartie les particuliers pourront bénéficier de nombreux avantages fiscaux. 

Le principe est simple l’acquéreur doit investir dans une résidence de tourisme classée située en ZRR, et louer son bien non meublé à l’exploitant de la résidence, dans le mois qui suit la date d’acquisition ou d’achèvement, pour au moins 9 ans.  

Quand ces deux conditions sont remplies alors le contribuable peut prétendre à de substantielles économies d’impôts car cette loi présente un régime fiscal très avantageux.  

 Tout d’abord s’il décide de faire l’acquisition de ce bien toutes taxes comprises (TTC) il pourra récupérer cette TVA auprès de l’administration fiscale et donc avoir un avantage immédiat de 19,6% du montant du bien (TVA définitivement acquise au bout de 20 ans, sinon remboursement au prorata temporis) . Ensuite l’investisseur pourra prétendre à une réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’acquisition plafonnée à 100 000 € Ht pour un couple marié, soit 25 000 € et 50 000 € Ht pour une personne seule, soit 12 500 €. La réduction d’impôts est indépendante de la tranche d’imposition et est répartie sur 6 ans. 

Exemples  

    1/ Une femme célibataire payant 10 000 € d’impôts achète dans les Pyrénées le 20 Novembre 2007 un appartement de 40 m² avec 10 m² de Balcon pour 145 000 € TTC  frais d’acquisition inclus.

Elle pourra dans les six mois suivant la livraison du bien récupérer la TVA sur le logement soit 23 762 €.  La réduction d’impôts est la suivante :  

Plafond de réduction 50 000 € pour une personne seule, taux de la réduction 25%

 50 000 x 25% = 12 500 €

 Soit 2 083 € par an sur 6 ans

    2/ Un couple marié  payant 10 000 € d’impôts achète dans les Pyrénées le 20 Novembre 2007 un appartement de 40 m² avec 10 m² de Balcon pour 145 000 € TTC  frais d’acquisition inclus.

Plafond de réduction 100 000 € pour un couple, taux de la réduction 25%

 100 000 x 25% = 25 000 €

 Soit 4 166 € par an sur 6 ans  

Conclusion

Comme on vient de le voir, le double avantage fiscal permet de rendre cette opération très rentable et autorisant une épargne limitée les premières années. Les contribuables les plus lourdement imposés trouveront tout l’intérêt de cumuler cette opération avec d’autres dispositifs. Cela permettra d’optimiser la fiscalité et de diversifier son patrimoine immobilier à moindre frais.

Dans ce type d’opération il convient de porter une attention particulière sur la qualité du gestionnaire et sur la qualité de l’emplacement qui conditionneront la fréquentation de la zone touristique. Bien sur la loi permet de profiter de l’occupation du bien sur une durée maximale de 8 semaines par an à condition de payer au moins 75% du prix public mais cela à pour incidence de grèver la rentabilité de l’opération.

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