Loi Borloo

Comme pour le dispositif De Robien la loi Borloo vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et une raréfaction dramatique de l’offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger. La différence réside dans certaines contraintes auxquelles est soumis l’investisseur pour pouvoir bénéficier de l’amortissement Borloo.  

Ce dispositif permet pour les logements neufs (loués nus) une déduction d’une partie du prix d’acquisition sous la forme d’un amortissement qui s’élève à 6% les sept premières années et 4% les deux années suivantes pour un total de 50% d’amortissement du bien sur une période totale de 9 ans, mais contrairement au dispositif De Robien il est possible d’opter pour une nouvelle période d’amortissement de 3 ans, renouvelable une fois, avec une déduction de 2,5% par an du montant de l’investissement ce qui porte la durée totale du dispositif à 15 ans et un amortissement maximal de 65%. Les plafonds de loyer étant revus à la baisse le législateur pour maintenir l’attractivité du dispositif va offrir par compensation un autre avantage sur la base d’un abattement de 30% sur les loyers perçus.  

 Ainsi les recettes étant inférieures aux dépenses pendant cette période, la loi Borloo va générer un déficit foncier qui va diminuer le revenu net imposable dans la limite de 10 700 €  le surplus de déficit ainsi que les dépenses correspondant aux intérêts d’emprunt sont eux reportables et imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ceci à pour conséquence de diminuer l’impôt sur le revenu.  

Les avantages fiscaux prennent effet le premier jour du mois de la livraison du bien, en contrepartie l’acquéreur devra obligatoirement louer le logement dans les douze mois faisant suite à cette date et ensuite il devra s’engager à continuer à le louer pendant une période minimale de neuf ans (de façon continue) au risque de perdre l’avantage fiscal. Cette durée s’apprécie à la date de prise d’effet du bail.  

De même le contribuable, dans cette opération, devra respecter un plafond mensuel de loyer au m² de surface habitable qui est fixé par décret et est en corrélation avec la zone de localisation du bien. La surface prise en compte n’étant pas la surface habitable mais la surface utile. Cette dernière est égale à la surface habitable augmentée dans la limite de 8m² par logement de la moitié des surfaces annexes réservées exclusivement à l’usage de l’occupant.

Voici les plafonds applicables pour l’année 2008 :

1/ Plafonds de loyers :

2/ Plafond de ressources :

Exemple  

Un propriétaire achète, en novembre 2006, un appartement de 50 m² avec 10 m² de terrasse à Lyon dont le coût de revient est 178 000 €. Il est livré  au 1er Janvier 2007, et loué 550 € par mois. Lyon étant en Zone B1 le plafond du loyer au mètre carré est fixé 11,69 €/m², donc le plafond de location est de : 50 + (10 :2) = 55m² x 11,69 = 642,95 €.

Donc le loyer est bien en conformité avec les éxigeances fiscales puisque inférieur à ce plafond.

Ce bien est acquis tous frais inclus par le biais d’un prêt immobilier sans apport.

Les recettes sont constituées des loyers annuels perçus auxquels on pratique un abattement de 30% et les charges sont constituées de l’amortissement, des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière et des frais de gestion et d’assurance.

 Le calcul pour déterminer le déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € est le suivant :

+ Loyers  (6 600 x 30%)                                 4 620 €

-  Intérêts d’emprunt                                       9 000 €

-  Frais de gestion et assurance                     900 €

-  Taxe foncière                                                   740 €

-  Amortissement du bien (6%)                  10 680 €          

Ce résultat sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € les 6 000 € de déficit trouvant leur origine dans les intérêts d’emprunt et dans les autres charges sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Conclusion

L’engouement des contribuables pour le placement pierre fait de la Loi Borloo, comme des lois qui l’ont précédée sur le même principe, un des dispositifs  préféré des investisseurs, tout du moins celui qui vient en tête par le nombre des opérations réalisées de ce type et sur support immobilier.  

Dans ce dispositif il y a un peu plus de contraintes que dans le dispositif De Robien mais en contrepartie il permet de creuser d’avantage les déficits sur un plus long terme et donc de optimiser fiscalement l’opération à condition de faire un effort substanciel sur le montant des loyers. Le remboursement de l’emprunt se faisant alors moins par le locataire à travers des loyers perçus ou trouvera l’équilibre dans l’abattement de 30% sur ces loyers et par l’Etat grâce aux économies d’impôt réalisées qui seront plus importantes, si bien que l’épargne mensuelle de l’investisseur reste faible pour compléter le dispositif. Elle sera par ailleurs d’autant plus faible pour les contribuables se trouvant dans les tranches marginales les plus élevées. Ceci permet à un grand nombre de particuliers de se constituer  un patrimoine sans bouleverser leur train de vie.

 Toutefois l’aspect fiscal, même si il est important, ne doit être qu’un élément de la rentabilité de l’opération et non un but en soi. Il conviendra d’être plutôt attentif aux aspects de demande locative, de la qualité de la gestion locative ainsi que de la qualité du bien ( construction et localisation) puisque ces critères seront largement déterminants lors de la revente du bien et pour s’assurer la meilleure plus value possible à la sortie.

 Aussi pour tous ceux désireux de créer, compléter ou diversifier leur patrimoine, se constituer un capital, améliorer leur retraite, protéger leur conjoints ou la cellule familiale ce type d’investissement est vite devenu un actif incontournable dans une bonne gestion de patrimoine.

Le recours au CREDIT est indispensable pour optimiser cette opération et le choix du financement en devient un des leviers incontournables.    

Pour en savoir plus