Location meublée LMNP


 loi-girardin Le LMNP en résidences de tourisme ou services  loi-girardin Fiscalité  des LMNP
 loi-girardin Exemple loi-girardin Conclusion
La location meublée non professionnelle est aujourd’hui, dans le contexte fiscal actuel, l’un des tous meilleurs produits de complément de revenus et d’épargne retraite du marché. Elle connait un engouement sans précédent et il n’est pas un professionnel ou un investisseur qui ne s’intéresse à ce type de dispositif financier.
Les personnes concernées sont par conséquent très nombreuses, allant de ceux qui recherchent un revenu complémentaire défiscalisé sur une longue période aux  investisseurs voulant se constituer un patrimoine immobilier dans le but de préparer leur retraite (rente à terme).


Tout réside dans le principe de l’acquisition de biens immobiliers destinés à être loués en meublé. Vous souhaitez investir dans l’immobilier de rapport en vue de louer ce bien meublé, les logements doivent être par conséquent dotés d’équipements fonctionnels tels que l’occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels. En résumé le local pour être reconnu comme logement meublé doit être pourvu de meubles et d’objets mobiliers au moment de la signature du bail. La suffisance du mobilier doit être appréciée au regard de l’importance des lieux loués, un inventaire du mobilier étant mis à la disposition du locataire.

La location meublée concerne différents types de logements à usage d’habitation principale, secondaire ou occasionnelle :

- Meublé de tourisme destiné à la location saisonnière
- Chambres d’hôtes et gîtes ruraux
- Résidences avec services de type résidence de tourisme, résidence hôtelière, résidence pour étudiants, résidences pour personnes âgées dépendantes.

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Le LMNP en résidences de tourisme ou services

Comme tous les supports immobiliers le choix d’un investissement en LMNP doit être motivé par la valeur du bien que l’on appréciera au regard de son emplacement et de son usage futur : Les résidences étudiantes doivent être proches des universités et écoles, les résidences hôtelières situées aux endroits les plus séduisants d’une région très touristique (bord de mer, montagne, tourisme vert ou centre des métropoles) ou proche de voies de communication et zones d’activités d’une région dynamique (pour le tourisme d’affaires) etc… 

 Quel que soit le type de résidence, il est nécessaire de tenir compte de l’obligation de l’offre de services para-hôteliers tels que l’accueil, le nettoyage régulier des locaux, le service de blanchisserie et de fourniture de petits déjeuners (il faut au moins trois prestations). Il doit s’agir d’un établissement commercial composé d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés.

 
En outre ces résidences doivent être gérées par une seule personne physique ou morale et disposer d’un bail commercial de 9 ans minimum.

Fiscalité des résidences de service acquises en VEFA : Récupération de la TVA.

Par le respect des conditions ci-dessus énoncées l’investisseur sera obligatoirement assujetti à la TVA sur les locations (5,5%). Ainsi le particulier, qui fait l’acquisition d’un bien  qu’il donne en gestion par bail commercial à une société d’exploitation qui fournira au moins ces trois services para-hôteliers, pourra bénéficier de la récupération de TVA. 

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Fiscalité générale et avantages fiscaux

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel le contribuable qui n’est pas inscrit au registre du commerce et qui retire de son activité une recette annuelle inférieure à 23000 € H.T. et/ou moins de 50 % de son revenu global (sinon vous serez considéré comme loueur en meublé professionnel).

La location meublée exercée à titre habituel est considérée, sur le plan fiscal, comme une activité commerciale. Ainsi, les revenus provenant de l'activité doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
Pendant la période d’emprunt il convient d’opter pour le régime réel simplifié car les recettes diminuées des charges seront non imposables du fait de l’amortissement des murs et des meubles, cet amortissement ne pouvant créer de déficit fiscal  les amortissements non imputés lors de l’exercice seront déductibles dans la même limite sur les revenus de même nature les années suivantes.

A la fin de la période d’emprunt il conviendra d’opter pour le régime Micro-Bic. En effet les recettes annuelles bénéficieront alors d’un abattement forfaitaire  de 68%.

Comme on l’a évoqué plus haut, sur du neuf l’investisseur peut prétendre à la récupération de la TVA qui intervient généralement dans les 6 mois de la livraison du bien, mais en cas de revente de celui-ci avant la 20ème année il faudra rembourser la TVA au prorata temporis (ex : à 10 ans remboursement de 50 % de la TVA).

Cette TVA pouvant servir de trésorerie pour rembourser les échéances de prêt ou bien pour compléter un contrat de capitalisation.

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Exemple

Pour l’achat d’un appartement à 119 600 € TTC  l’investisseur récupère dans les 6 mois suivant la livraison la TVA, soit 19 600 € , qu’il utilisera à sa convenance, ceci représentant le premier argument fiscal mais pas le plus important.

    
Pendant la période d’emprunt il convient d’opter pour le régime réel simplifié, ainsi l’investisseur pourra déduire de ses recettes annuelles toutes les charges, les intérêts d’emprunt et autres frais et pratiquer les amortissements qui seront déductibles dans la limite des recettes constatées. Les recettes nettes étant nulles il n’y aura pas d’impôt et les amortissements restant à imputer ne seront pas perdus ils s’imputeront ultérieurement sur les premiers bénéfices (amortissements réputés différés) ce qui permet de percevoir à la fin de la période de prêt des revenus totalement défiscalisés sur une longue période en cas de recours au crédit.


Exemple : Recette annuelle 10 000 €
                   Charges annuelles, intérêts et autres frais 10 000 €
                   Recettes nettes 0 €  donc pas d’impôt
                   Amortissements 3 500 € reportables
Les amortissements sont reportés et seront déductibles sur les revenus de même nature ultérieurement (en cas de déficit les amortissements ne peuvent être déduits).

Après la période d’emprunt, une fois que la réserve fiscale des amortissements à été utilisée, il convient d’opter pour le régime du Micro-BIC. Ceci permet d’avoir un abattement de 68% sur les bénéfices annuels de l’activité.
Exemple : Recette annuelle de 10 000 €
                   Abattement forfaitaire de 68 % soit 6 800 €
                   Montant net imposable 3 200 € à ajouter aux autres revenus du contribuable                                             

Conclusion

En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine, tout en vous garantissant des revenus en vue de votre retraite en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.

En effet la combinaison entre la récupération de la TVA et le recours au crédit permet en outre d’amplifier les performances de l’opération en agissant tels des leviers financiers qui permettront d’optimiser au terme de l’emprunt les effets des amortissements qui vont jouer un rôle de « cagnotte » fiscale sur les recettes locatives sur plusieurs années. Si cette période coïncide avec le passage à la retraite ces recettes représenteront un précieux complément de revenus exonéré d’impôts. Pour cela il convient de soigner le choix du FINANCEMENT ET DU CREDIT (voir notre rubrique financement)

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