Les SCPI
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Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) permettent de collecter de l’argent dans le public et redistribuer aux investisseurs porteurs de parts (appelés les associés) des loyers et/ou des avantages fiscaux.
Les SCPI sont des sociétés civiles ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. La SCPI est un investissement collectif, qui après sa création par ses fondateurs, établit une note d’information visée par l’autorité des marchés financiers qui l’autorise, par l’émission de parts, à faire un appel public à l’épargne.
Deux formes de SCPI sont possibles : Les SCPI à capital fixe Pour atteindre le capital plafond fixé par les statuts, la SCPI va procéder à des augmentations de capital qui va progresser par étapes. Entre deux augmentations, ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeurera fixe ce qui a pour conséquence l’obligation de trouver un acheteur à chaque fois qu’un souscripteur veut se retirer pour faire en sorte que le capital ne soit pas modifié. Les SCPI à capital variable Dans ce cas la SCPI peut, à tout moment, émettre des parts nouvelles ou permettre à un associé de sortir. Il y a toujours un capital plafond mais la société s’engage dans une certaine limite à reprendre les parts des souscripteurs qui souhaitent récupérer leur épargne sans obligation d’avoir un nouveau preneur. Si au terme d’un certain délai les parts ne sont pas revendues alors les parts sont annulées et le capital de la SCPI diminué d’autant.
Il existe bien sur plusieurs types de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. La SCPI de rendement a pour objectif de distribuer aux associés des revenus réguliers. Cette SCPI est largement constituée de bureaux d’entrepôts de locaux commerciaux ou locaux d’activité loués à des entreprises des administrations ou des commerçants. La SCPI de plus-value (ou de valorisation) qui a pour objectif de privilégier les investissements susceptibles de donner aux associés, à terme, lors de liquidation du patrimoine une valorisation du capital investit au départ. Cette SCPI est largement constituée d’appartements de grande qualité avec une distribution de revenus limitée mais avec une bonne perspective de plus-value en fin de période (autour de 15 ans). La SCPI fiscale, enfin, a pour but de permettre aux souscripteurs de défiscaliser et de bénéficier d’avantages fiscaux liés à certaines lois fiscales du type « Malraux », « De Robien » ou encore dernièrement « Girardin ». Le principe est le même que pour l’immobilier en direct et repose sur des investissements sur l’immobilier locatif avec les mêmes contraintes et donc les mêmes avantages. |
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Les sociétés civiles ne sont pas soumises aux impôts sur les sociétés et les souscripteurs associés dans ces SCPI se trouvent dans la même position que s’ils étaient propriétaires des biens détenus. Le porteur de parts est donc soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, sans option possible pour le régime du micro-foncier, pour sa quote-part de loyers perçus. De même qu’il peut être imposé au titre des revenus mobiliers sur sa quote-part de revenus financiers perçus par la SCPI au cas ou celle-ci aurait été amenée à placer des sommes non encore distribuées. |
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Avantages spécifiques des SCPI
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Comme on l’à évoqué les SCPI comportent certaines contraintes de sortie et de revente liées à la liquidation de celles-ci et à l’évolution du marché d’habitation, mais aussi de nombreux avantages : Une possibilité d’investir sur support immobilier avec une participation financière limitée Bénéficier d’avantages fiscaux liés aux divers dispositifs éligibles dans les SCPI et ceci dès le premier jour du mois qui suit la souscription de parts. Acheter les parts de SCPI à crédit et par conséquent les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers. Créer un revenu foncier pour effacer le déficit qu’un propriétaire aurait sur les biens détenus dans son patrimoine. La mutualisation des risques locatifs tout comme la décharge de tous les soucis de gestion. Exemple de la SCPI De Robien recentrée Pour la souscription de parts dans ce dispositif fiscal l’associé a droit aux avantages fiscaux liés au dispositif De Robien recentré dès le premier jour du mois suivant son investissement. Ainsi il pourra pour ce placement effectué en 2007 diminuer la base imposable de ses revenus 2007 déclarés en 2008 en applicant les règles de l’amortissement sur 9 ans à raison de 6% les 7 premières années puis de 4% les 2 années suivantes. Au terme des 9 ans d’amortissement le souscripteur aura droit à une déduction totale correspondant à 50% de 95% du montant de sa souscription, soit 47,5%. Exemple : Pour une souscription de 10 000 € , déduction sur les revenus imposable seront : Les 7 premières années : 6% x (10 000 x 95%) = 570 €/an Les 2 années suivantes : 4% x (10 000 x 95%) = 380 €/an |
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Conclusion |
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En choisissant un investissement de ce type vous privilégiez sans doute tout d’abord sa simplicité d’accès puisque quelques milliers d ‘euros suffisent pour souscrire des parts. Aussi peut être cherchez vous à assurez la sécurisation de votre placement en mutualisant les risques locatifs et en délégant à la SCPI la gestion de vos biens. Toujours est-il qu’en dehors de la SCPI de rendement ce type de placement présente moins d’atouts de valorisation du patrimoine et de protection familiale que ne le permet dans un premier temps l’immobilier en direct, mais c’est une bonne alternative pour créer du revenu foncier immédiat pour résorber des déficits existants ou pour créer les conditions d’optimisation d’une opération de déficit. Comme on l’a évoqué le recours au crédit permet de garder toute son épargne et de permettre de déduire de ses revenus fonciers existants les intérêts d’emprunt. |
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Pour en savoir plus |
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SCPIDéduction fiscale
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