LE MARCHE IMMOBILIER DE LA REUNION,

 

LA GESTION  ET LES ASSURANCES DES LOYERS

  

 loi-girardin Le Marché Locatif  loi-girardin La gestion et les assureurs des loyers
 loi-girardin Le libre choix de l'assureur
 

Pourquoi Continuer à investir à la Réunion ?

  •                                                                                                   ROUTE DU LITTORAL
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                                                                                                    BOULEVARD SUD

                                                                                               ROUTE DES TAMARINS ( site officiel : http://www.reunion.equipement.gouv.fr/rdt/index.htm )

                                                                                                         TRAM  TRAIN

                                                                                             CHANTIER DANS LE SUD

                                                                                               CHANTIER DANS L'EST

                                                                                 PISTES CYCLABLES ET FORESTIERES 

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                                                                          REUNION PATRIMOINE MONDIAL DE L'UNESCO

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PROJECTION TERRITORIALE 2030

                                                                                         OU INVESTIR A LA REUNION ?

                                                                                  DEPLACEMENT DE LA POPULATION

                                                                                  PERTE DE LA DYNAMIQUE DU NORD

                                                                    RETROUVEZ LE DOSSIER ECONOMIQUE DE L'INSEE

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                                                                       Le marché de l'immobilier de la réunion juin 2012

                                                                                   besoin de 9 000 logements par an

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                                                              Le marché de la revente difficile à la réunion en ce moment ?

                                                                               faut il laisser passer la vague de revente ?

                                          20 ans de construction neuves à la réunion soit 182 000 logements de 1991 à 2010

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 PÔLE SANITAIRE DE L'EST => Saint Benoît

               

Le groupe hospitalier Est Réunion sort de terre

Débutée en 2007 à Saint-Benoît, la construction du Pôle Sanitaire de l’Est avance à grands pas. L’opération, d’un montant de 86 millions d’euros, a été confiée à la GTOI qui prévoit sa livraison mi-2010.
Le Pôle Sanitaire de l’Est représente un bâti de 33 000 m² pour une capacité de 430 lits. Il regroupera sur un seul site les structures sanitaires de la zone Est.
C’est l’un des premiers groupes hospitaliers de France issu d’un rapprochement public-privé. 

                                                                                             

Un pas de plus vers un CHU à La Réunion

Le ministère de la Santé a annoncé une mission sur la fusion des centres hospitaliers de Saint-Denis et de Saint-Pierre.
Pour constituer un Centre Hospitalier Universitaire, plusieurs étapes restent à franchir, comme la fusion juridique des établissements nord et sud, le développement de la recherche et de l’enseignement.
Dès la rentrée prochaine, une 2e année de médecine ouvrira ses portes sur les sites de Saint-Pierre et de Saint-Denis.
Le CHU de La Réunion a vocation à être le pôle majeur de recherche et de soins de l’océan indien, ouvert aux pays de la zone.                                                                

 

Le Marché Locatif

 
Si nous prenons les chiffres officiels de la Chambre du Commerce et de l’Industrie, associés à ceux de l’INSEE, c’est bien un manque de plus de 20 000 logements qui se reporte d’année en année sans jamais être comblé et ce en raison de l’afflux régulier de nouveaux arrivants.   
En 2009, il y a eu 860 000 hab. recensés, en 2015 la prévision est de 887 900 hab., pour un seuil de maturation de la population prévu par l’INSEE en 2030 avec 1 030 000 hab.!   

Malgré les 7 000 à 9 000 livraisons de biens immobiliers chaque année, dont 4 000 à 5 000 en maisons individuelles ou mitoyennes, cela ne comble pas la carence de logements qui croît de manière exponentielle.  

Néanmoins, depuis maintenant deux ans, le marché locatif de la réunion, toujours aussi porteur et important a toutefois subit un nivellement du montant des loyers.
 

La Gestion et les Assurances des Loyers   

Effectivement, aujourd’hui, il n’y a plus de « loyer libre » ou de « loyer intermédiaire », dès que l’on dépasse les 40 m² défiscalisables, nous avons le même montant de loyer quelque soit l’option fiscale, ce qui a pour effet d’avoir un positionnement de 90% des investisseurs sur la « Girardin Intermediaire » plus rentable, surtout, grâce aux 10% supplémentaires de défiscalisation et ce malgré l’année de location supplémentaire imposée.

Il faut donc louer en respectant le plafond de ressources des futurs locataires :  

Pour une personne seule : 28 638€ et pour un couple 52 968€   

N’oublions pas l’autre paramètre important, l’assurance :   

Il faut évidemment de l’autre coté, correspondre aux règles imposées par les assurances classiques comme : la Lyonnaise des Garanties, SADA, GAN, ou autres..  

Il faut donc impérativement que nos ou notre locataire(s) perçoivent 3 fois le montant du loyer en salaire, sous peine de voir son dossier rejeté. Seulement sans ces assurances, pas d’investisseurs.  

Les gestionnaires doivent arriver à remplir les logements en tenant compte d’une petite, toute petite fourchette de locataires potentiels alors que la demande est exponentielle et restera alors non assouvie.

Voilà pourquoi en 2006 et en 2007, malgré une très forte demande locative, certains investisseurs (quasiment 600) n’ont pas réussit à remplir en temps et en heure (6 mois après  la Date d’Achèvement des Travaux) leur logement.  

Ce qui signifie pour eux : pas de défiscalisation et donc une bien moins bonne opération financière ce qui a eu pour effet de mettre dans l’embarras bon nombre d’investisseurs.  

Il existe malgré tout une solution pour élargir la fourchette potentielle de locataires tout en étant aussi bien protégé des loyers impayés, du recours juridique, de la vacance locative ou autres détériorations immobilières.  

Et cette solution, c’est l’état encore une fois qui nous la met à disposition, avec la Garantie des Revenus Locatifs (G.R.L), afin d’aider et de faciliter les investissements et les locations. C’est donc un décret social, qui nous permet via un assureur privé, dans notre cas ASSERIS, de trouver beaucoup plus facilement nos locataires avec l’aide d’une caution de l’état qui se porte garant pour les locataires

Pour faire simple, là où il fallait 3 fois le montant du loyer pour être éligible à nos assureurs, il ne faudra plus que 2 fois le montant du loyer pour correspondre à notre assurance et obtenir nos précieuses garanties.    

Un locataire qui perçoit aujourd’hui 1 000€ par mois peut prétendre à un loyer de 500 € alors qu’avec des assurances classiques, il était plafonné à 333 € de loyer maximum. Voilà qui aide beaucoup d’individus à trouver un logement décent et donc indirectement permet également à nos acquéreurs d’obtenir leur défiscalisation.  

De plus, nous aurons toujours plus de facilité à trouver un nouveau locataire, moins de turn-over pour ceux en place, avec la même sécurité de percevoir nos loyers.

Avec l’aide de notre gestionnaire, OFIM, de notre assureur ASSERIS et de la G.R.L, CAP PROJETS à toujours rempli en moins de deux mois la totalité de ses logements livrés. C’est aussi du a un choix drastique de nos résidences tant sur la qualité de l’emplacement que sur la qualité de construction, tout en privilégiant l’accession à la propriété locale.

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Le Libre Choix de l’assureur

 

Malgré notre analyse pragmatique du marché, nous vous laissons le soin de choisir votre assurance sur chacun de nos  programmes, à vous de faire le bon choix avec et par rapport à vos clients.  

L’assurance SADA, qui comporte la Carence locative vous coûtera toutefois une prime unique de  2.2 mois de loyers, (somme que vous pourrez soit inclure dans le prix de vente à la signature du contrat de réservation ou soit régler à la livraison), puis 4.20% des loyers annuels.   

L’assurance ASSERIS, sans la carence locative mais compensée par une franchise bancaire totale, vous coûtera 4.25% des loyers annuels. 

(lire les conditions ici au format PDF)

 

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